Можно ли взять ипотеку на финальный платёж застройщику?

Да. Несколько банков ОАЭ финансируют платёж при передаче ключей (handover payment). Например, у Dubai Islamic Bank есть отдельный продукт для финального платежа, а FAB описывает условия для тех, кто делает handover-платёж застройщику.

Хватит ли ипотеки, чтобы закрыть 80% по плану 20/80?

Не всегда. Банк считает кредит от своей оценки и по своему лимиту LTV. Если оценка ниже цены или лимит меньше 80%, разницу и расходы на оформление вы закрываете своими деньгами.

Когда начинать оформление ипотеки на финальный платёж?

Заранее, до того как застройщик объявит передачу ключей. На предварительное одобрение, документы и оценку уходит время, а срок финального платежа задаёт договор с застройщиком.

Нужен ли NOC застройщика для ипотеки?

Да. Чтобы зарегистрировать ипотеку на объект в первичном реестре, DLD требует электронный NOC застройщика через приложение Dubai REST.

Ипотека на финальный платёж 20/80 и 40/60: как закрыть остаток

План 20/80 или 40/60 на старте выглядит удобно. Во время стройки вы платите небольшую часть, а основную сумму отдаёте при передаче ключей. Только к handover эта основная сумма становится крупным счётом с жёстким сроком, и многие покупатели закрывают его ипотекой. Я много работаю именно с такими сделками. Расскажу, как устроена ипотека на финальный платёж, откуда берётся разрыв между долгом застройщику и кредитом банка и что стоит сделать заранее.

Что означают 20/80 и 40/60

Первая цифра показывает, сколько процентов цены вы платите застройщику во время строительства. Вторая показывает, сколько останется к передаче ключей.

План	До ключей	При передаче ключей
20/80	20% цены	80% цены
40/60	40% цены	60% цены

Есть и другие схемы, в том числе post-handover, когда часть суммы платят уже после ключей. Про них я писала в статье «Планы оплаты и post-handover».

Финальный платёж нужно внести в срок из договора с застройщиком. Ипотека помогает найти деньги к этому сроку, но сам срок она не сдвигает.

Какие банки финансируют финальный платёж

Вот что банки пишут на своих сайтах на дату подготовки статьи:

Dubai Islamic Bank предлагает продукт для финального и handover-платежа сроком до 25 лет (DIB ↗).
FAB для тех, кто делает handover-платёж застройщику, отменяет комиссию за оформление при переводе зарплаты, а клиентам без перевода зарплаты даёт скидку 50%. Лимит выгоды и срок акции указаны на странице (FAB ↗).
У ADIB финансирование handover-платежей застройщикам входит в линейку buyout (ADIB ↗).
Emirates Islamic делает специальные handover-пакеты для одобренных проектов (Emirates Islamic ↗).

Бывают и партнёрские программы с застройщиками. Emirates NBD, например, объявил о партнёрстве с H&H: ипотека для покупателей, которые внесли 50% по плану, с финансированием до передачи ключей (Emirates NBD ↗).

Учтите, что банк финансирует далеко не любой проект. Сначала спросите, работает ли выбранный банк с вашим застройщиком и с вашим домом.

Лимиты ЦБ ОАЭ, от которых зависит сумма

Правила ЦБ (Article 3 ↗) ограничивают LTV, то есть отношение кредита к стоимости объекта:

объект на стадии строительства (off-plan): не больше 50% для любой категории покупателя;
первое жильё для большинства моих клиентов: до 80%, если объект стоит до 5 млн AED, и до 70%, если дороже 5 млн;
второй и последующие объекты, инвестиционные покупки: до 60%.

Какой лимит банк применит к вашей квартире в момент handover, зависит от стадии объекта и политики самого банка. С этого вопроса и стоит начинать разговор.

В Article 2 ↗ есть ещё одно правило. Если банк финансирует стройку поэтапно, застройщик сначала получает ваши собственные деньги и только потом деньги банка. Платежи привязаны к этапам строительства, а этапы подтверждает банк или независимый специалист.

Откуда берётся разрыв: пример

Цифры условные, они нужны, чтобы показать логику.

Квартира куплена за 2 000 000 AED. Банк готов дать 80% от своей оценки.

План 20/80. Вы заплатили 400 000 AED, к ключам остаётся 1 600 000 AED.

Сценарий оценки	Кредит банка (80%)	Ваш долг застройщику	Разрыв
Оценка = 2 000 000	1 600 000	1 600 000	0
Оценка = 1 800 000	1 440 000	1 600 000	160 000

План 40/60. Вы заплатили 800 000 AED, к ключам остаётся 1 200 000 AED.

Сценарий оценки	Кредит банка (80%)	Ваш долг застройщику	Разрыв
Оценка = 2 000 000	1 600 000	1 200 000	0, запас есть
Оценка = 1 800 000	1 440 000	1 200 000	0, запас есть

При 20/80 ипотека закрывает финальный платёж только при полной оценке и высоком LTV. Стоит оценке немного просесть, и понадобятся свои деньги. У плана 40/60 запас остаётся даже при более строгом лимите. Если банк применит 60%, при оценке 2 000 000 кредит составит 1 200 000 AED, ровно остаток долга.

Хуже, если к моменту оформления банк всё ещё считает объект off-plan. Тогда действует потолок 50%, и при оценке 2 000 000 AED кредит составит 1 000 000 AED. Для плана 20/80 разрыв будет 600 000 AED, для 40/60 он составит 200 000 AED. Поэтому первым делом я спрашиваю у банка, какой LTV он применит именно к этой квартире.

Сверху добавятся расходы, которые ипотека не покрывает. Регистрация ипотеки в DLD стоит 0,25% от суммы кредита плюс фиксированные сборы (DLD ↗). Ещё будут комиссии банка, оценка и страховка.

Из практики. Покупатель брал квартиру от застройщика с остатком платежей и штрафами. Мы рассчитывали на LTV 60%, но банк занизил оценку, и LTV получился 50%. Разницу покупатель добрал дополнительным кредитом, сделка закрылась успешно. С тех пор я считаю сценарий с заниженной оценкой заранее, а не в день, когда банк присылает отчёт.

Как проверить готовность объекта

Срок финального платежа обычно привязан к завершению строительства. Письма застройщика можно не ждать, следить получится самостоятельно:

на странице Real Estate Project Status ↗ на сайте DLD видны процент готовности и статус проекта;
в приложении Dubai REST ↗ есть процент готовности, фотографии стройки, номер escrow-счёта и платежи, которые числятся за вами.

Номер escrow-счёта сверьте с реквизитами в письмах застройщика. По FAQ DLD все деньги покупателей off-plan, включая средства банков-партнёров по ипотеке, идут на escrow-счёт проекта. Если финальный платёж просят отправить на другие реквизиты, сначала выясните почему.

Когда готовность подходит к финишу, пора запускать процесс в банке.

Какие документы подготовить

У каждого банка свой список, но основа у всех похожая:

документы по доходу, как для обычной ипотеки: справка о зарплате и выписки или документы компании, если у вас бизнес;
договор с застройщиком (SPA) и план оплаты;
сертификат предварительной регистрации, который DLD выдаёт при регистрации сделки в первичном реестре (Oqood);
statement of account от застройщика с суммой к оплате и пенями, если они есть;
подтверждения всех ваших платежей застройщику за время стройки;
электронный NOC застройщика для регистрации ипотеки.

Квитанции я советую хранить с самого первого платежа. Если выписка застройщика с ними не сойдётся, разбираться лучше до оценки, а не в последнюю неделю.

Порядок действий

Предварительное одобрение за несколько месяцев до ключей. Банк проверит доход и DBR: все кредитные платежи не должны превышать 50% дохода.
Выписка от застройщика. Запросите statement of account, чтобы видеть, сколько оплачено, сколько осталось и есть ли пени.
Проверка просрочек. Для регистрации ипотеки на объект в первичном реестре DLD требует электронный NOC застройщика через Dubai REST, а долги и пени могут его задержать. Подробнее в статье «Как получить NOC, если есть долг и пени».
Оценка объекта банком. Если она ниже ожидаемой, решите, чем закрыть разрыв.
Offer letter и подписание.
Платёж застройщику и регистрация ипотеки в DLD. Банк перечисляет свою часть, вы свою, после чего ипотеку регистрируют.

На руки банк деньги не выдаёт. У FAB это описано так: после регистрации в DLD кредит перечисляют менеджерским чеком или переводом продавцу, застройщику или третьей стороне. Свою долю вы тоже переводите на счёт застройщика по реквизитам из договора. Так платёж остаётся прозрачным и для сторон, и для банка.

Если ипотека не подходит

Бывает, что банк не финансирует проект или разрыв получается слишком большим. Тогда остаются такие варианты:

договориться с застройщиком о post-handover рассрочке, если он её предлагает;
продать объект до ключей. По FAQ DLD переуступка до перехода в постоянный реестр возможна после получения NOC от застройщика (DLD ↗);
закрыть разрыв собственными средствами.

Какой путь лучше, зависит от вашей ситуации. Я обсуждаю это с клиентами ещё на этапе выбора плана оплаты, когда до ключей далеко.

Ошибки, которые дорого обходятся

Выбрать 20/80 в расчёте на ипотеку и не посчитать разрыв. Это самая частая ошибка. Банк считает от своей оценки, цена в договоре для него вторична.
Идти в банк только после письма о готовности. На одобрение, оценку и NOC времени может не хватить.
Пропускать платежи во время стройки. Пени и долг попадут в выписку и могут задержать NOC.
Забыть про DBR. Если за время стройки появился автокредит или новые карты, одобренная сумма уменьшится.
Остаться без резерва. Даже при идеальном расчёте понадобятся деньги на сборы DLD, комиссии банка и оценку.

Чем я помогаю

Я считаю разрыв по нескольким сценариям оценки, подбираю банк, который работает с вашим проектом, запрашиваю у застройщика выписку и NOC и веду сделку до регистрации в DLD. Подробнее об этом сценарии можно прочитать на странице «Финальный платёж в ипотеку».

Платёж и сумму на старте можно посчитать в калькуляторе. Если до ключей осталось меньше полугода, напишите мне в WhatsApp. Пришлите план оплаты и выписку от застройщика, и я скажу, хватит ли ипотеки.