Ипотечный калькулятор Дубай: DBR, LTV и ежемесячный платёж

Банк в Дубае не спрашивает, сколько вы хотите взять. Он считает, сколько вы сможете платить. В основе три параметра: DBR, LTV и срок. Разберётесь в них, и свой потолок узнаете ещё до первого звонка в банк. Ниже я иду по расчёту шаг за шагом, в том же порядке, в каком считает наш ипотечный калькулятор.

Шаг 1. DBR: какую часть дохода можно отдать банку

DBR (debt burden ratio) показывает, сколько дохода уходит на все кредитные платежи вместе.

Что говорят правила ЦБ ОАЭ (Article 3 ↗):

• потолок составляет 50% валовой зарплаты и регулярного дохода из определённого источника;
• автоматически давать максимум банк не должен, он смотрит на конкретного заёмщика;
• кредит при расчёте DBR прогоняют через стресс-тест, по ставке на 2–4 процентных пункта выше текущей;
• при вводной (introductory) ставке стресс-тест берут от той ставки, которая начнётся после её окончания;
• если кредит заканчивается после пенсионного возраста, остаток на этот момент должен укладываться в DBR 50% от пенсионного дохода.

Какие платежи банк сложит

Сюда попадает всё, что вы ежемесячно отдаёте по кредитам:

• взносы по текущим кредитам, автомобильным и потребительским;
• кредитные карты, причём по лимиту, а не по долгу. Emirates NBD, например, складывает все взносы по кредитам и добавляет 5% от общего лимита всех карт (Emirates NBD ↗);
• платёж по новой ипотеке.

Получается, карта с лимитом 50 000 AED и нулевым долгом в таком расчёте «стоит» 2 500 AED в месяц. Клиенты теряют на этом сумму очень часто, и каждый раз обидно.

Если квартира пойдёт под аренду

Для инвестиционной недвижимости ЦБ требует вычесть из расчёта минимум два месяца арендного дохода. Так закладывают время, когда квартира стоит пустая.

Шаг 2. Срок кредита

Максимальный срок ипотеки по правилам ЦБ равен 25 годам (CBUAE ↗). Каким может быть возраст на дату последнего платежа, ЦБ оставляет решать банку.

Возьму для примера Commercial Bank of Dubai. У него на конец кредита возраст до 65 лет для наёмных сотрудников и до 70 лет для владельцев бизнеса. Минимальный доход там 12 000 AED и 30 000 AED в месяц соответственно (CBD ↗). В других банках цифры могут быть другими.

Срок считается так: меньшее из 25 лет и разницы между предельным возрастом и вашим. Короче срок, значит выше платёж и меньше сумма, которая проходит по DBR.

Шаг 3. Максимальный кредит

Из DBR выходит платёж, который вы можете себе позволить:

Доступный платёж = доход × 50% − текущие платежи − 5% лимитов карт

Потом банк идёт в обратную сторону и подбирает кредит, который при этой ставке и этом сроке даёт такой аннуитетный платёж.

Есть и второй потолок. ЦБ ограничивает финансирование числом годовых доходов заёмщика: 7 или 8, в зависимости от его категории (CBUAE, Article 3 ↗). Из двух значений банк берёт меньшее.

Шаг 4. LTV: какую часть цены даст банк

LTV считают как отношение кредита к оценочной стоимости объекта (CBUAE ↗). Цена в договоре здесь ни при чём, важна оценка банка.

Для большинства моих клиентов работают такие лимиты ЦБ (Article 3 ↗, Resolution 31/2/2020 ↗):

Для отдельной категории заёмщиков регламент разрешает лимиты выше, они прописаны в тексте Article 3. Банк при этом может быть строже ЦБ. Для нерезидентов у банков свои правила, о них я писала в статье ипотека для нерезидентов.

Отсюда формула цены: максимальная цена объекта = максимальный кредит ÷ LTV.

Пример расчёта целиком

Цифры условные. Ставку 4,5% я беру для арифметики, это не предложение банка.

Исходные данные:

• доход 40 000 AED в месяц;
• автокредит 3 000 AED в месяц;
• кредитная карта с лимитом 50 000 AED;
• первое жильё для себя, вторичка, срок 25 лет.

Посмотрите на разницу между второй и третьей строкой снизу: стресс-тест забирает почти 460 000 AED. Поэтому онлайн-калькуляторы без стресс-теста и обещают больше, чем потом одобряет банк. Какую надбавку взять в пределах 2–4 п.п., решает сам банк.

Допустим, банк одобрил около 2,1 млн AED при LTV 80%. Тогда ориентир по цене квартиры около 2,68 млн AED. Не будь у клиента карты, доступный платёж вырос бы на 2 500 AED, и сумма кредита тоже стала бы заметно больше.

Шаг 5. Деньги на старте

Взнос покрывает только часть того, что нужно в день сделки. В таблице то, что я нашла на официальных страницах DLD и банков.

Посчитаем вторичку за 2 000 000 AED с кредитом 80% (1 600 000 AED) по этим тарифам:

• собственный взнос 400 000 AED;
• DLD 4%, то есть 80 000 AED;
• регистрация ипотеки около 4 270 AED;
• сбор регистратора 4 200 AED;
• оценка 3 150 AED;
• комиссия банка 16 800 AED;
• комиссия агента 42 000 AED.

На старте выходит около 550 000 AED. Это примерно 27,5% от цены, хотя многие рассчитывают на 20%. Разбивку под вашу цену покажет калькулятор 2 на странице калькулятора, а про каждую статью я подробно рассказываю в статье все расходы при покупке.

Как считается ежемесячный платёж

Ипотеку в ОАЭ гасят аннуитетом, проценты начисляются на убывающий остаток. Платить нужно не реже раза в квартал, на практике все платят раз в месяц (CBUAE ↗).

Формула такая: P = K × r ÷ (1 − (1 + r)^−n), где K обозначает сумму кредита, r месячную ставку, n число месяцев.

На условных цифрах: 1 600 000 AED на 25 лет при 4,5% дают около 8 900 AED в месяц, при 6,5% около 10 800 AED. Два процентных пункта ставки превращаются почти в 1 900 AED ежемесячно.

И ещё одно правило ЦБ: выплату по окончании контракта (end of service benefit) нельзя закладывать как источник погашения.

Как поднять сумму одобрения

• Закройте карты или уменьшите по ним лимиты. В банках, которые считают 5%, каждые 10 000 AED лимита «съедают» 500 AED платежа.
• Мелкие кредиты погасите до подачи заявки.
• Подумайте о созаёмщике, если банк это допускает.
• Подтвердите весь доход. Банк учитывает регулярный доход из определённого источника, и аренда с бизнесом тоже идут в зачёт, если есть документы.
• Не стоит выбирать продукт только ради вводной ставки. Стресс-тест всё равно посчитают от ставки, которая будет после неё.

Из практики. В декабре 2025 года я сама брала ипотеку в Commercial Bank of Dubai и считала ровно по этой схеме: доход, обязательства, стресс-тест, потом стартовые расходы. С этого же расчёта я начинаю и в сделках клиентов. На Peninsula Four в Business Bay клиенту до меня уже отказал банк. Вместе с проверенными ипотечными брокерами-партнёрами мы разобрали документы его компании и получили одобрение с LTV 70%.

Где чаще всего ошибаются, когда считают сами

Берут чистую зарплату. ЦБ говорит о валовой зарплате и регулярном доходе из определённого источника. Правда, банк учтёт только то, что подтверждено документами.

Забывают про карты. Карта с большим лимитом, которой вы не пользуетесь, может отнять сотни тысяч дирхамов от суммы кредита.

Считают по рекламной ставке. DBR банк проверяет по стресс-ставке, она выше.

Считают LTV от цены. Его считают от оценки банка, и если оценка ниже цены, взнос вырастет.

Не смотрят на возраст. 25 лет дают не всем, срок ограничен возрастом на конец кредита.

Не закладывают стартовые расходы. На вторичке они добавляют к взносу ощутимую сумму, пример выше.

Чего калькулятор не знает

Он не видит вашу кредитную историю в AECB. Он не знает, как банк оценит квартиру, а оценка бывает ниже цены (об этом статья банк занизил оценку). И ему неизвестны внутренние лимиты банка по работодателю, отрасли или типу дохода.

Так что результат калькулятора стоит воспринимать как ориентир. Окончательные условия банк назовёт после проверки документов.

Посчитайте свой вариант

Откройте калькулятор «Сколько мне одобрят» и подставьте свои цифры. Если результат вызывает вопросы или вам уже отказали, пройдите ипотечный навигатор или напишите мне в WhatsApp, и мы разберём расчёт вместе.