Дают ли в Дубае ипотеку нерезидентам?

Да. Часть банков ОАЭ кредитует людей, которые живут за пределами страны. Например, Mashreq и FAB описывают такие программы у себя на сайтах. Решение банк принимает после проверки дохода и документов.

Какой взнос нужен нерезиденту?

Обычно больше, чем резиденту. Mashreq в FAQ для нерезидентов пишет, что финансирует до 50% рыночной стоимости объекта. Точную цифру банк назовёт после оценки, так что закладывайте взнос не меньше половины цены и отдельно расходы на сделку.

А если объект off-plan?

По правилам ЦБ ОАЭ максимальный LTV для строящихся объектов — 50% для любой категории покупателей. При этом такие объекты берут далеко не все банки, поэтому проект и банк лучше проверить заранее.

Сколько стоит регистрация ипотеки в DLD?

По данным Dubai Land Department, 0,25% от суммы кредита плюс фиксированные сборы за выпуск документа. Если оформляете через Trustee office, к этому добавится плата сервисного партнёра.

Нужно ли прилетать в Дубай на сделку?

Не всегда. Можно действовать через доверенность. Если её оформляют за пределами ОАЭ, документ легализуют по цепочке, которую описывает DLD. Что именно готов принять банк, уточните у него.

Ипотека в Дубае для нерезидентов: банки, взнос, документы

Да, нерезидент может купить квартиру в Дубае в ипотеку. Только условия у него другие: взнос выше, банков меньше, документов больше. Ниже я расскажу, на что реально рассчитывать, какие лимиты ставит Центральный банк ОАЭ и как провести сделку спокойно. У меня лицензия RERA, и свою квартиру я тоже покупала в ипотеку, так что всё, о чём пишу, проверено на практике и по официальным источникам.

Кого банк считает нерезидентом

Для банка нерезидент — это человек без резидентской визы ОАЭ и Emirates ID. Вы живёте и зарабатываете в другой стране, и банку сложнее проверить вас по местным источникам. Поэтому он просит больше собственных денег и внимательнее смотрит на доход.

Если вы собираетесь переехать или устроиться на работу в ОАЭ, условия могут стать мягче. Про этот вариант есть отдельная статья: «Ипотека через трудоустройство в ОАЭ».

Лимиты Центрального банка ОАЭ

Базовые правила ипотеки в стране задаёт CBUAE. Это минимальная планка. Банк может поставить требования строже, мягче не может. Основное из Article 3 правил по ипотеке ↗:

Параметр	Что говорят правила ЦБ
Долговая нагрузка (DBR)	не больше 50% дохода на все кредитные платежи
Стресс-тест ставки	банк проверяет платёж при ставке на 2–4 п.п. выше текущей
Срок кредита	максимум 25 лет
Объект на стадии строительства (off-plan)	LTV не выше 50% для любой категории покупателя
Второй и последующий объект, инвестиционная покупка	LTV не выше 60%
Инвестиционный объект	из расчёта DBR вычитают минимум два месяца арендного дохода

В Article 2 ↗ есть ещё одно правило: первоначальный взнос вносится из собственных средств. Потребительский кредит или кредитная карта не подходят, и банк проверит это по выпискам.

Отдельной строки «нерезиденты» в правилах ЦБ нет. Лимит для них каждый банк определяет сам, в пределах общих рамок.

Сколько банки дают нерезидентам

Вот что сами банки пишут на сайтах на дату подготовки статьи.

Mashreq. Есть отдельная программа для нерезидентов: кредит до 10 млн AED, срок до 25 лет, для наёмных сотрудников и владельцев бизнеса. В FAQ банк пишет, что финансирует нерезидентам до 50% рыночной стоимости, которую определяет одобренная банком оценочная компания. При этом в шапке той же страницы стоит «до 60%». Итоговый процент под ваш случай придётся уточнять у банка. Страница Mashreq ↗.
FAB. Программа для нерезидентов, которые покупают жильё как инвестицию. Кредит до 10 млн AED, плавающая ставка с привязкой к EIBOR, предварительное одобрение бесплатно. Страница FAB ↗.
Commercial Bank of Dubai. На странице ипотеки банк указывает, что среди его заёмщиков есть и нерезиденты. Страница CBD ↗.

Я советую закладывать собственный взнос около половины цены объекта и сверху расходы на сделку. Одобрит банк больше — хорошо, у вас останется запас. Одобрит ровно столько — бюджет всё равно сойдётся.

Какие документы подготовить заранее

Точный список у каждого банка свой. Mashreq для нерезидентов называет минимум: анкета, действующий паспорт и выписки по счёту за последние три месяца. На практике банк почти всегда просит больше, чтобы разобраться в вашем доходе.

Если вы работаете по найму:

паспорт;
справка о доходе или зарплате от работодателя;
расчётные листы;
выписки по счёту, куда приходит зарплата;
иногда налоговые декларации и кредитный отчёт из страны проживания.

Если у вас свой бизнес:

регистрационные документы компании;
подтверждение вашей доли;
выписки по личному и корпоративному счёту;
финансовая отчётность компании.

По объекту:

MOU с продавцом или договор с застройщиком;
данные объекта для оценки;
для off-plan понадобится NOC от застройщика. Чтобы зарегистрировать ипотеку на объект в первичном реестре, DLD требует электронный NOC застройщика через Dubai REST (DLD ↗).

Пакет лучше собрать до того, как вы начнёте торговаться за квартиру. Переводы и заверения иногда занимают больше времени, чем сам поиск.

Из практики. Семья-нерезиденты покупала со мной 2BR в Address Residences, Dubai Creek Harbour. Счёта в ОАЭ у них не было, и они хотели перевести деньги продавцу напрямую ещё до трансфера. Я их отговорила: до регистрации в DLD такие деньги ничем не защищены. В итоге платёж прошёл через конвейансинговую компанию. Она выпустила менеджерские чеки на имя продавца, и на трансфер мы вышли спокойно.

Как идёт сделка

Порядок у банков похожий. Я опишу его так, как это делает FAB, и с моим опытом это совпадает.

Предварительное одобрение (pre-approval). Вы подаёте сведения о доходе и документы, банк называет сумму, на которую можно рассчитывать.
Выбор объекта и MOU. Вы подписываете договор с продавцом, банк заказывает оценку.
Полный пакет и окончательное одобрение. Сдаёте договор, документы по доходу и всё, что дополнительно попросил банк.
Offer letter. Подписываете предложение банка и условия кредита. Банк может взять плату за оформление, оценку и страхование объекта. Свой взнос вы подтверждаете заранее.
Трансфер в DLD. Регистрируются право собственности и ипотека. Банк перечисляет кредит менеджерским чеком или переводом продавцу, застройщику или банку продавца.

Сроков я здесь не называю намеренно. Они зависят от банка, объекта и от того, насколько полный у вас пакет.

Расходы на оформление

Помимо взноса есть обязательные платежи. Официальные цифры DLD на дату статьи:

регистрация ипотеки: 0,25% от суммы кредита, плюс сбор за выпуск документа о праве собственности и небольшие сборы за чертежи (DLD ↗);
плата сервисного партнёра, если оформляете через Trustee office: по тарифу DLD плюс VAT;
регистрационный сбор за покупку идёт отдельно, по правилам DLD для сделки купли-продажи.

Банковские расходы (комиссия за оформление, оценка, страховка) указаны в Key Facts Statement конкретного банка. Банк обязан раскрыть все комиссии до подписания, этого требует Article 4 ↗ правил ЦБ.

Полную раскладку расходов я собрала в статье «Все расходы при покупке». Прикинуть платёж и сумму на старте можно в калькуляторе.

Пример расчёта бюджета

Цифры ниже условные, они нужны только чтобы показать логику. Реальные условия назовёт банк.

Допустим, квартира стоит 2 000 000 AED, и банк готов дать нерезиденту 50%.

Статья	Расчёт	Сумма
Кредит банка	50% от 2 000 000	1 000 000 AED
Ваш взнос	2 000 000 − 1 000 000	1 000 000 AED
Регистрация ипотеки в DLD	0,25% от 1 000 000	2 500 AED + фиксированные сборы
Прочие расходы	регистрация покупки, Trustee office, банк, оценка, брокер	считайте отдельно

Дальше смотрим на доход. По правилу ЦБ все кредитные платежи вместе не должны превышать 50% дохода, а платёж банк считает по ставке со стресс-надбавкой. Действующие кредиты и кредитные карты забирают часть этого лимита. Если квартира инвестиционная, банк ещё и уменьшит учитываемый арендный доход минимум на два месяца простоя.

Поэтому я часто вижу одну и ту же картину: деньги на взнос есть, а дохода по расчёту банка не хватает. Тогда выручают созаёмщик, закрытие мелких кредитов до подачи или объект подешевле. Выяснить это нужно до подписания договора с продавцом.

Можно ли не прилетать

Можно, если это допускают банк и сама сделка. За вас подпишет представитель по доверенности. DLD поясняет: доверенность, оформленную за пределами ОАЭ, заверяют у нотариуса, затем в МИД страны выдачи, в посольстве ОАЭ в этой стране и в МИД ОАЭ (FAQ DLD ↗). Без всей цепочки документ не примут.

Нужно ли лично присутствовать при подписании кредитных документов, решает банк. Спросите об этом в самом начале, чтобы спокойно спланировать поездку.

Ошибки, которые я вижу чаще всего

Взнос посчитан по резидентским нормам. Бюджет с 20% собственных денег для нерезидента почти никогда не работает.
Деньги на взнос взяты в кредит. Правила ЦБ это запрещают, и по выпискам банк это увидит.
Оплата продавцу напрямую до трансфера. Безопасный путь — менеджерские чеки и трансфер в Trustee office. Подробно я писала об этом в статье «Безопасная оплата».
Off-plan выбран без проверки банка. Даже при допустимых 50% банк может отказаться финансировать конкретный проект.
Оценку не приняли в расчёт. LTV банк считает от своей оценки, а не от цены в договоре. Если оценка ниже, разницу доплачиваете вы.

Чем я помогаю

Я подбираю объект под требования банка, а не наоборот. Проверяю, финансирует ли банк выбранный дом, сверяю документы, веду переговоры с продавцом и сопровождаю трансфер. Сложные случаи разбираю вместе с проверенными ипотечными брокерами-партнёрами. Подробнее о том, как я работаю с нерезидентами, — на странице «Ипотека для нерезидентов».

Чтобы понять свой бюджет, посчитайте в калькуляторе, сколько вам могут одобрить, или пройдите ипотечный навигатор. Если удобнее голосом, напишите мне в WhatsApp, и мы разберём ваш случай.