Что такое менеджерский чек?

Такой чек выпускает сам банк, а не владелец счёта. Деньги списываются со счёта сразу при выпуске, поэтому продавец и регистратор принимают его как надёжный платёж. Комиссию за выпуск и сроки уточняйте в своём банке.

Можно ли перевести деньги продавцу напрямую до трансфера?

Технически можно, но я этого не советую. До регистрации в DLD вы ещё не собственник, а вернуть перевод сложно. Надёжнее, когда деньги доходят до продавца в момент трансфера в Trustee office, менеджерским чеком.

Сколько стоят услуги Trustee office?

На странице услуги DLD указано: 4 000 AED + VAT при цене сделки от 500 000 AED и 2 000 AED + VAT при цене ниже. Это сбор партнёра DLD, в него не входит 4% регистрационного сбора.

Зачем нужна конвейансинговая компания?

Она готовит и координирует трансфер: документы, NOC, суммы, чеки. Если у вас нет счёта в ОАЭ, компания может принять ваш перевод и выпустить менеджерские чеки на нужных получателей. Условия и стоимость прописываются в договоре с ней.

Сколько менеджерских чеков нужно, если квартира продавца в ипотеке?

По странице DLD их три: банку продавца на сумму долга, продавцу на остаток и Dubai Land Department на 4% сбора.

Безопасная оплата сделки в Дубае: менеджерские чеки и конвейансинг

На вторичке в Дубае я советую одну схему оплаты: деньги попадают к продавцу в момент трансфера в Trustee office DLD, менеджерским чеком на его имя. Если счёта в ОАЭ у вас нет, эту часть берёт на себя конвейансинговая компания. Ниже рассказываю, как идут деньги, где люди чаще всего ошибаются и что я сама проверяю перед днём трансфера.

Деньги и право собственности переходят одновременно

Право собственности в Дубае переходит только после регистрации в Dubai Land Department. В ответах DLD на частые вопросы ↗ так и написано: регистрировать сделки с недвижимостью уполномочен только DLD, а сделки, которых нет в реестре, считаются недействительными.

Правило из этого простое. Пока трансфер не прошёл, квартира вам не принадлежит. Значит, основная сумма уходит продавцу в ту же минуту, когда регистрируется сделка, и никак не раньше.

Как работает менеджерский чек

Manager's cheque выпускает сам банк. Деньги списываются с вашего счёта при выпуске, и платёж гарантирует банк. С личным чеком так не получится: он может и не пройти.

Почему при трансфере платят именно так:

продавец видит, что деньги уже есть;
регистратор DLD принимает менеджерский чек, он есть в списке способов оплаты на странице услуги регистрации продажи ↗;
чек передают в Trustee office в присутствии обеих сторон, прямо при подписании.

Комиссию за выпуск и срок подготовки чека устанавливает ваш банк. Узнайте это заранее, потому что в день трансфера бежать в банк будет некогда.

На чьё имя и на какую сумму

Трансфер часто переносят из-за ошибки в имени получателя. Имя на чеке должно совпадать с его документами буква в букву. Суммы считаем заранее, по финальному расчёту сделки.

Обычно чеки выглядят так:

Получатель	За что	Когда нужен
Продавец	Цена квартиры за вычетом уже оплаченного	Всегда
Банк продавца	Остаток долга по ипотеке	Если квартира в залоге
Dubai Land Department	Регистрационный сбор 4%	Если сбор платится чеком

Если продаётся квартира в ипотеке, DLD требует ↗ три менеджерских чека. Первый на банк или застройщика, на сумму долга. Второй на продавца, на остаток. Третий на Департамент, на 4% сбора. К ним добавляется liability letter от банка. Как это выглядит глазами продавца, я описала в статье о продаже квартиры с ипотекой.

Trustee office: где проходит трансфер

Продажу регистрируют в Real Estate Registration Trustee, то есть в Trustee office, партнёре DLD. На странице услуги ↗ процесс описан так:

стороны приходят сами или присылают представителя по доверенности;
регистратор проверяет документы, вносит сделку в систему и принимает оплату;
на выходе вы получаете электронный Title Deed и электронную карту объекта;
на саму услугу уходит около 25 минут.

Физическим лицам нужен Emirates ID продавца и покупателя (нерезидент показывает действующий паспорт). Во фрихолд-зонах нужен ещё электронный NOC застройщика.

Сколько это стоит

По той же странице DLD:

регистрационный сбор составляет 4% от цены сделки. На странице он разбит на 2% от продавца и 2% от покупателя, а кто платит на самом деле, решает договор;
за выдачу Title Deed берут 250 AED;
сбор партнёра (Trustee office) равен 4 000 AED + VAT при цене от 500 000 AED и 2 000 AED + VAT, если цена ниже 500 000 AED.

Все расходы покупателя я собрала в статье о расходах при покупке.

Когда нужна конвейансинговая компания

Конвейансинг означает подготовку и координацию трансфера. Компания собирает документы, запрашивает NOC, сверяет суммы, составляет список чеков и записывает стороны в Trustee office.

Обычно я рекомендую её в трёх ситуациях:

У вас нет счёта в ОАЭ. Вы переводите деньги компании, а она выпускает менеджерские чеки на продавца и остальных получателей.
Квартира продавца в ипотеке. Погашение долга, liability letter и снятие залога надо свести к одной дате.
Вы покупаете из-за рубежа. Процесс ведёт компания, вы подписываете по доверенности. Подробно об этом в статье о покупке дистанционно.

Перед тем как переводить деньги, проверьте:

договор с компанией: что именно она делает, за сколько и в какие сроки;
реквизиты: деньги идут на счёт компании, а не частного лица;
как и когда вам вернут деньги, если сделка сорвётся;
у кого будут храниться чеки до трансфера.

Реквизиты подтверждайте голосом, по номеру, который вы и так знаете. Если пришло письмо «у нас поменялся счёт», сначала звоните и только потом думайте об оплате.

Из практики. Семья-нерезиденты без счёта в ОАЭ покупала 2BR в Address Residences, Dubai Creek Harbour. До трансфера они хотели перевести деньги продавцу напрямую, так им казалось проще. Я их отговорила и предложила конвейансинговую компанию. Клиенты перевели деньги ей, компания выпустила менеджерские чеки на имя продавца, и на трансфер мы вышли максимально безопасно. Квартиру, к слову, нашли с post-handover рассрочкой на 2 года, после того как посмотрели больше 20 вариантов.

Если вы покупаете в ипотеку

С ипотекой деньги идут немного иначе. Часть суммы платит ваш банк, часть вы сами.

Ваш взнос. Вы выпускаете менеджерский чек (или несколько) на свою долю. Он идёт продавцу, а если квартира продавца в ипотеке, частично его банку.
Деньги банка. Ваш банк выпускает чеки на сумму кредита, и обычно их делят между банком продавца и самим продавцом по итоговому расчёту.
Новый залог. В той же процедуре DLD регистрирует залог в пользу вашего банка. По странице DLD ↗ это стоит 0,25% от суммы кредита плюс сборы за документы.

Тут всё упирается в синхронизацию. Банк покупателя, банк продавца, конвейансер и Trustee office должны выйти на одну дату с одинаковыми цифрами. Если ваш банк оценит квартиру ниже цены, разницу придётся доплатить из своих денег. Об этом я писала в статье банк занизил оценку.

Что взять с собой в день трансфера

Emirates ID (нерезиденту нужен действующий паспорт);
доверенность, если за вас подписывает представитель;
оригиналы всех менеджерских чеков;
копию итогового расчёта, чтобы сверить суммы на месте;
телефон с доступом к почте: сертификат о регистрации и Title Deed приходят в электронном виде.

Отдельно про задаток

Когда подписывают договор купли-продажи (на вторичке это обычно Form F), покупатель вносит задаток. Сколько, у кого он хранится и в каких случаях возвращается, должно быть написано в договоре. Не переводите задаток «на доверии» и тем более на личный счёт человека, чью карту брокера вы не проверили. Как это сделать, рассказываю в статье про BRN и QR Madmoun.

Ошибки, которые я вижу чаще всего

Перевод продавцу до трансфера. Если что-то пойдёт не так, вы будете спорить о возврате денег, а квартира останется у продавца.
Неверное имя на чеке. Банк выпускает новый чек, трансфер переносят.
Мало времени в запасе. Международный перевод может идти несколько дней, плюс банк его проверяет.
Сумма «примерно». Чеки считают по итоговому расчёту: цена, остаток долга продавца, сборы.
Реквизиты из мессенджера. Сверяйте их по телефону с тем, кто их прислал.

И ещё одно. Я не советую и не помогаю ни с какими схемами обхода банковских правил. Деньги должны приходить из понятного источника и легальным путём. Общие варианты я разобрала в статье о переводе денег на покупку.

Порядок действий перед трансфером

Подписан договор купли-продажи, задаток внесён по его условиям.
Продавец получил NOC застройщика, а если есть ипотека, то и liability letter банка.
Готов итоговый расчёт: кому и сколько.
Деньги лежат на вашем счёте в ОАЭ или у конвейансинговой компании.
Менеджерские чеки выпущены, имена проверены.
Стороны записаны в Trustee office.
В день трансфера: подписание, передача чеков, регистрация, Title Deed.

На вторичке я веду клиента от первого показа до получения Title Deed. Мои условия: вторичка до 1 000 000 AED стоит 21 000 AED с VAT, дороже 2% + VAT. Off-plan от застройщика для покупателя бесплатно.

Если вы готовитесь к сделке и хотите заранее понять, как пойдут деньги, напишите мне в WhatsApp. Посмотрим на ваш случай: есть ли у вас счёт в ОАЭ, в ипотеке ли квартира продавца и сколько чеков понадобится.