Расходы при покупке квартиры в Дубае: DLD 4%, комиссии, ипотека

Цена в объявлении покрывает не всё, что вы заплатите за квартиру. Сверху идут сбор Dubai Land Department, Trustee office, выпуск Title Deed и комиссия брокера. Если берёте ипотеку, к этому добавляются сборы банка и регистрация залога. На вторичке в ипотеку набегает заметная сумма, и её нужно иметь наличными сверх первоначального взноса. Ниже я собрала все статьи расходов с официальными цифрами и показала пример расчёта.

Сводная таблица

Сбор DLD 4%

С него начинается любая смета, потому что это самая крупная статья. На странице регистрации продажи ↗ DLD делит его так: 2% от цены сделки платит продавец и 2% покупатель. Вместе получаются те самые «4% DLD», о которых все слышали.

Как сбор распределится в вашей сделке, решает договор между сторонами. Закон тут ничего не предписывает. Поэтому до подписания я всегда смотрю, что именно записано в договоре по этому пункту, и прошу клиентов сделать то же самое. Разница между 2% и 4% от цены квартиры слишком большая, чтобы выяснять её на трансфере.

Когда продаётся заложенная квартира, DLD прямо предусматривает отдельный менеджерский чек на сбор 4% на имя Department.

Title Deed, карта и мелкие сборы

Кроме 4% есть фиксированные суммы. Для квартир и вилл DLD называет такие:

• 250 AED за выпуск Title Deed;
• 250 AED за карту объекта;
• 10 AED knowledge fee;
• 10 AED innovation fee.

Всего 520 AED. Сумма небольшая, но в смете ей место есть.

Trustee office

Продажу регистрируют в центре Real Estate Registration Trustee, его называют Trustee office. По данным DLD, его сбор такой:

• 4 000 AED + VAT, если цена от 500 000 AED;
• 2 000 AED + VAT, если цена ниже 500 000 AED.

VAT в ОАЭ составляет 5%. Для большинства квартир выходит 4 200 AED.

Off-plan от застройщика

При покупке у застройщика DLD тоже указывает 2% + 2% ↗ и по 10 AED knowledge и innovation fee. Регистрацию в Oqood делает сам застройщик, и DLD берёт с него за это 1 000 AED.

Как сбор делится между вами и застройщиком, написано в договоре купли-продажи. Иногда застройщики проводят акции и берут часть сбора на себя. В SPA также могут стоять административные сборы застройщика. Все эти пункты стоит прочитать до бронирования.

Если вы перепродаёте off-plan до ключей, понадобится NOC застройщика. Его цену назначает застройщик, смотрите в его прайсе.

Комиссия брокера

На вторичке комиссию покупателя определяет ваш договор с брокером (Contract B). Свои условия я не скрываю:

После покупки я бесплатно веду ежемесячные платежи, снаггинг, подключение коммуникаций и получение ключей, помогаю найти арендатора и с перепродажей.

Ипотечные расходы

Регистрация ипотеки в DLD

По данным DLD ↗, регистрация ипотеки стоит 0,25% от суммы кредита. К этому добавляются 250 AED за выпуск Title Deed и по 10 AED knowledge и innovation fee. Если регистрацию проводит партнёр DLD, его сбор составит 4 000 AED + VAT. Банк нередко подаёт ипотеку в DLD сам через электронную систему, и тогда стоит спросить у него, какие сборы он спишет.

Сборы банка

ЦБ ОАЭ требует от банков прозрачности. Все комиссии выносятся в отдельное приложение к кредитному договору, а заёмщик получает расчёт полной стоимости кредита за весь срок. Так записано в правилах ЦБ по ипотеке ↗. Всё это банк собирает в Key Facts Statement (KFS), который публикует по своей ипотеке.

Для ориентира возьму цифры из KFS Emirates NBD ↗:

• комиссия за оформление 1,05% от суммы кредита, при отказе от заявки она не возвращается;
• оценка готового объекта 3 150 AED, с VAT;
• страхование жизни 0,018% от суммы кредита в месяц;
• страхование имущества 0,01% + VAT от стоимости объекта в месяц.

В других банках цифры другие. Сравнивайте KFS целиком, одна ставка картину не покажет.

Досрочное погашение и письма банка

Об этом стоит помнить, если когда-нибудь будете продавать или рефинансировать. По правилам ЦБ ОАЭ комиссия за полное или частичное досрочное погашение ипотеки не превышает 1% от остатка или 10 000 AED, в зависимости от того, что меньше. В том же приложении ЦБ для ипотеки указаны NOC за 150 AED и liability letter за 85 AED.

Если квартира у продавца в ипотеке, при трансфере DLD берёт за снятие залога 1 290 AED и ещё 315 AED сбора регистратора. Платит сторона продавца, но на переговорах полезно об этом знать.

Пример расчёта

Возьмём готовую квартиру на вторичке за 1 500 000 AED. Ипотека с LTV 70%, кредит 1 050 000 AED. Тарифы банка беру из KFS Emirates NBD. Сбор DLD я для примера целиком записала на покупателя, чтобы показать верхнюю границу. В реальной сделке его распределение зависит от вашего договора: если вы платите только свою часть в 2%, строка будет вдвое меньше.

Расходы сверх цены в этом примере составили около 113 000 AED, примерно 7,5% от стоимости. Сюда не вошли страховки (они ежемесячные), service charge (он ежегодный) и подключение коммуникаций. Это иллюстрация, а не оферта. В вашей сделке и у вашего банка цифры будут другими.

Из практики. Однажды банк занизил оценку квартиры. Покупатель рассчитывал на LTV 60%, а получил 50%, и разницу пришлось добирать дополнительным кредитом. Сделка всё равно закрылась успешно, но с тех пор я всегда закладываю в смету запас на такой случай. Что делать, если оценка ниже цены, я разобрала в статье «Банк занизил оценку».

Что часто забывают посчитать

• Service charge, ежегодный сбор за содержание дома. Его ставку можно проверить в индексе DLD, подробно об этом в статье «Service charge в Дубае».
• Подключение DEWA и охлаждения. У провайдеров есть депозиты и сборы за подключение, актуальные суммы публикуются на их официальных сайтах.
• Мебель и технику, если квартира покупается под сдачу.
• Расходы на выходе. Если в планах перепродажа, сборы будут и при продаже.

Из практики. Когда я рассказываю о кейсах, всегда уточняю, что цены покупки и продажи указаны до вычета расходов. Например, студию в Pearl House в JVC клиенты купили за 570 000 AED в рассрочку до ключей, а после ключей её продали за 770 000 AED. Обе цифры даны до вычета DLD, комиссий, NOC и сервисных сборов. Реальный результат считается только после всех статей, о которых я написала выше.

Как собрать смету без ошибок

1. Посчитайте ипотеку и первоначальный взнос в калькуляторе.
2. Добавьте сбор DLD в той части, которую по договору платите вы, а также Trustee office и мелкие сборы.
3. Запросите KFS у двух-трёх банков и сравните комиссии.
4. Оставьте запас на случай заниженной оценки.
5. Проверьте service charge по конкретному дому.

Какие документы понадобятся под каждую из этих оплат, я описала в статье «Документы для покупки».

Если хотите увидеть полную смету по своей квартире, откройте ипотечный калькулятор или пришлите мне в WhatsApp цену и сценарий покупки. Я пришлю расчёт по всем статьям.