Кто платит service charge: собственник или арендатор?

Собственник. По закону Дубая № 6 от 2019 года платёж можно переложить на арендатора договором аренды, но если арендатор не заплатит, ответственность всё равно остаётся на владельце.

Где посмотреть официальную ставку service charge по дому?

В Service Charge Index на сайте Dubai Land Department. Искать можно по проекту или по номеру Title Deed. Индекс показывает утверждённые RERA сборы, но не показывает долги по конкретной квартире.

Может ли управляющая компания выставить сборы без утверждения RERA?

По данным DLD, управляющая компания не должна собирать сборы до утверждения бюджета RERA. Бюджет утверждается после аудита одобренным RERA аудитором.

Как оплатить service charge, если я живу не в ОАЭ?

Счёт приходит через систему Mollak по email или SMS. Оплатить можно на регулируемый счёт, одобренный RERA, или через Noqodi. Обновить контакты можно через колл-центр DLD 8004488 или Trustee office.

Service charge в Дубае: сколько платить и где смотреть

Service charge платит собственник квартиры раз в год. Эти деньги уходят на содержание дома: уборку, охрану, лифты, бассейн, ремонт общих зон. Управляющая компания не может назначить сумму сама. Бюджет проходит аудит, его утверждает RERA, а ставку по своему дому вы проверите на сайте Dubai Land Department за пару минут. Расскажу, как это устроено, где смотреть цифры и что я проверяю перед каждой сделкой.

За что вы платите

Многоквартирный дом в Дубае считается jointly owned property, то есть общей собственностью. Квартира принадлежит вам, а коридоры, лобби, парковка, фасад и инженерные системы общие. Их содержание оплачивают все владельцы, каждый пропорционально своей площади.

DLD разделяет сборы на два вида:

Service charges покрывают управление, эксплуатацию, обслуживание и ремонт самого здания. Сумма годовая.
Usage charges идут на общие объекты главного проекта, мастер-комьюнити: дороги, парки, озёра, общие зоны района.

Оба сбора ежегодные, оба утверждает RERA. Поэтому в квитанции часто две строки, одна за дом, другая за комьюнити.

Кто платит

Собственник. Это записано в статье 16(b) закона Дубая № 6 от 2019 года о совместной собственности. DLD поясняет ↗, что переложить платёж на арендатора можно только договором аренды. И даже в этом случае, если арендатор не заплатил, отвечает собственник.

В том же разъяснении есть деталь, о которой многие не знают. Если долг по сборам копится, юнит могут продать. Так что откладывать эти платежи, как обычную коммуналку, не стоит. Обязательство привязано к самой квартире.

Как считается сумма

Доля каждого собственника зависит от площади в его Title Deed. Ставка задаётся за квадратный фут в год. Умножаете ставку на площадь и получаете годовой платёж.

В Service Charge Index DLD есть пара нюансов:

В счетах, выставленных после 2019 года, площадь балкона идёт с коэффициентом 0,25 от площади помещения. В более ранних счетах балкон не учитывался.
Индекс показывает утверждённые сборы. Задолженности в нём нет, долги по конкретной квартире проверяют отдельно.

Ставки у проектов очень разные. На них влияют класс дома, набор amenities, возраст здания, подключение к district cooling и многое другое. Средняя цифра «по Дубаю» вам мало что даст, смотреть нужно конкретное здание.

Где смотреть: Service Charge Index DLD

Официальный инструмент называется Service Charge Index ↗, он на сайте Dubai Land Department. Искать там можно тремя способами.

По номеру Title Deed

Если квартира уже оформлена на продавца, попросите копию Title Deed и введите:

Certificate No., номер свидетельства.
Certificate Year, год свидетельства.
Property Type: Land, Building или Unit.
Budget Year, бюджетный год.

Нажмите «Calculate». Результат выгружается в PDF.

По проекту (жилые дома)

Нет номера Title Deed? Выберите проект из списка, назначение (например, residential или office) и год. Система покажет расчёт по индексу, период бюджета и управляющую компанию в поле «Managed By».

По карте (коммерческие объекты)

Для коммерческой недвижимости предусмотрен поиск по карте района.

Бывает, что система пишет «нет данных». В таком случае я сразу задаю вопросы продавцу и управляющей компании. Оставлять это без ответа нельзя.

Как утверждают бюджет и при чём здесь Mollak

Mollak это электронная система RERA для управления совместной собственностью. В ней регистрируют управляющие компании, их договоры, аудиторов и здания. Там же запрашивают утверждение сборов и выставляют счета.

По FAQ DLD ↗ порядок выглядит так:

Управляющая компания готовит бюджет.
Его проверяет аудитор, одобренный RERA.
RERA утверждает бюджет.
Собственник получает счёт через Mollak по email или SMS.

Пока RERA бюджет не утвердила, собирать сборы управляющая компания не должна. За требование неутверждённых сумм предусмотрены меры.

Из последних изменений. DLD вместе с Dubai Holding Community Management утвердили ↗ первый трёхлетний фиксированный бюджет, для мастер-комьюнити Palm Jumeirah. Теперь управляющие компании могут запросить трёхлетний бюджет через Mollak или остаться на годовом. Если ваш дом перейдёт на такую схему, расходы станут предсказуемее.

Как оплатить

DLD указывает, что деньги переводятся только на регулируемые счета, одобренные RERA. Способов два:

прямой перевод на регулируемый счёт, потом квитанцию отправляют управляющей компании;
оплата через Noqodi.

Если вы живёте не в ОАЭ, следите, чтобы счета до вас доходили. Контактные данные собственника обновляются через колл-центр DLD 8004488, по email или в Trustee office.

Если сервис плохой или услуги отключили

Платить и молчать вы не обязаны. По данным DLD:

жалобы на качество обслуживания подают через приложение Dubai REST и систему Real Estate Violations System (RVS);
если собственнику отключили услуги, жалоба идёт туда же, через Dubai REST и RVS;
арендатор в такой ситуации обращается в Rental Disputes Center.

Когда в доме зарегистрировано достаточно квартир на собственников, можно создать комитет собственников (owners committee). В него входят владельцы, которые сами живут в доме и сами платят сборы. Через комитет проще влиять и на бюджет, и на работу управляющей компании.

Что я проверяю перед покупкой

От service charge зависит, сколько вы на самом деле получите с аренды или сколько будете тратить, если живёте в квартире сами. Поэтому перед каждой сделкой на вторичке я делаю четыре вещи.

Смотрю ставку в Service Charge Index. По номеру Title Deed продавца или по проекту, и сверяю с тем, что называет продавец.
Прошу подтвердить, что долга нет. Индекс долги не показывает, поэтому я запрашиваю у продавца свежую выписку от управляющей компании. Перед трансфером долги закрываются, это обычная часть подготовки к NOC. Сроки и порядок уточняйте у застройщика или управляющей компании.
Считаю годовой платёж на вашу площадь, с балконом по правилу 0,25, чтобы модель доходности потом не удивила.
Смотрю, кто управляет домом, в поле «Managed By». Смена управляющей компании или переход на трёхлетний бюджет иногда хороший знак, а иногда повод задать вопросы.

С новостройками немного по-другому. Бюджет сданного дома утверждают так же, через RERA, но точную ставку обычно узнают ближе к сдаче. Заложите её в расчёт заранее, а ориентиром возьмите похожие готовые дома того же застройщика в индексе.

Из практики. Клиент купил у меня 1BR в Seslia Tower. После сделки я вела платежи, провела снаггинг, подключила DEWA, охлаждение и газ, купила технику и текстиль. Клиент прилетел уже в готовую квартиру, а потом мы нашли арендатора.

Что спросить у продавца и управляющей компании

Индекс даёт ставку, но всей картины не показывает. До подписания договора я задаю ещё несколько вопросов:

Есть ли сейчас долг по service и usage charges, и по какую дату всё оплачено?
Собирали ли в доме разовые платежи сверх бюджета, например на крупный ремонт?
Охлаждение входит в service charge или оплачивается отдельно провайдеру district cooling?
Есть ли комитет собственников и часто ли менялась управляющая компания?
Какие жалобы или споры по дому сейчас открыты?

Ответы просите письменно. Тогда вы сравниваете документы, а устные обещания остаются в стороне.

Service charge и доходность аренды

В расчёте доходности service charge один из главных расходов собственника. Gross-доходность его не учитывает, net учитывает. Разница бывает заметной, особенно в домах с богатой инфраструктурой. Подробнее об этом в статье «Доходность аренды: gross vs net».

И ещё про ипотеку. Банк считает ваш платёж по кредиту, а service charge вы платите сверх него. Это часть реального месячного бюджета, и я всегда считаю его вместе с ипотечным платежом. Первую прикидку можно сделать в ипотечном калькуляторе.

Если коротко

Service charge платит собственник, долг привязан к квартире.
Ставку утверждает RERA после аудита. До утверждения собирать сборы нельзя.
Ставку проверяют в Service Charge Index DLD по проекту или номеру Title Deed.
Долгов индекс не показывает, их проверяют отдельно до трансфера.
Счета приходят через Mollak, платить нужно на счета, одобренные RERA, или через Noqodi.

Другие полезные официальные сервисы DLD собраны на странице «Полезное». Все расходы при покупке, от сбора DLD до ипотечных комиссий, описаны в статье «Все расходы при покупке».

Присматриваетесь к конкретному дому и хотите знать, во что он обойдётся вам за год? Напишите мне в WhatsApp название проекта. Я проверю ставку в индексе DLD и посчитаю годовой платёж на вашу площадь.