Какую доходность квартиры в Дубае можно ожидать?

Конкретный процент я обещать не буду. Он зависит от объекта, цены покупки, расходов и рынка на дату расчёта. Я показываю метод и данные DLD, по которым вы сами оцените gross и net для своей квартиры.

Чем gross отличается от net?

Gross считается так: годовая аренда делится на цену. Для net из аренды вычитают все годовые расходы владельца (service charge, обслуживание, простой, комиссии, страховку, проценты по ипотеке) и делят на все вложенные деньги.

Где взять реальные цифры аренды?

В открытых данных DLD (раздел Real Estate Data, набор Rents) и в калькуляторе Rental Index. Там зарегистрированные договоры и индекс, цены из объявлений туда не попадают.

Нужно ли учитывать DLD 4% при расчёте?

Да, если считаете доходность на все вложенные деньги. По данным DLD, при покупке на вторичке сбор составляет 2% с покупателя и 2% с продавца, плюс фиксированные сборы.

Доходность аренды в Дубае: как считать gross и net

«Какая доходность у этой квартиры?» Этот вопрос инвесторы задают мне чаще всего. Ответ зависит от того, что именно вы считаете. Gross и net иногда расходятся заметно, а цифра из рекламы почти всегда gross, да ещё посчитанный по удобной аренде. Ниже я покажу, как считаю сама, и где на сайте DLD взять официальные данные, чтобы проверить любую цифру.

Одна оговорка сразу. Я не обещаю доходность и не называю «средний процент по рынку». Всё, что ниже, это оценка, gross или net, по данным DLD на дату расчёта.

Gross: быстрый фильтр

Формула:

Gross = годовая аренда ÷ цена покупки × 100%

Это грубая прикидка. С ней можно сравнить два объекта за минуту. Расходы владельца, сборы при покупке и месяцы без арендатора она не учитывает.

На gross-расчёте чаще всего ошибаются в двух местах:

Аренда «из объявления». В объявлении написано, сколько хочет собственник. Сделкой это ещё не стало. Берите зарегистрированные договоры, о них расскажу ниже.
Цена «от застройщика». Для готовой квартиры прайс мало что говорит. Смотрите реальные сделки в том же доме.

Net: что остаётся у вас

Формула:

Net = (годовая аренда − годовые расходы владельца) ÷ все вложенные деньги × 100%

Здесь меняются обе части дроби.

Что вычитать из аренды

Расход	Где взять цифру
Service charge (ежегодные сборы дома)	Service Charge Index DLD ↗ по проекту, ставка за кв. фут
Простой между арендаторами	ваша оценка: заложите хотя бы месяц
Обслуживание и мелкий ремонт	ваша оценка, зависит от возраста и состояния квартиры
Комиссия за поиск арендатора и управление	договор с агентством или управляющей компанией
Регистрация договора аренды (Ejari)	сборы указаны на странице сервиса DLD ↗
Страховка квартиры	полис страховой компании
Проценты по ипотеке (если есть)	график платежей банка

Service charge платить обязательно. По Закону № 6 от 2019 года ↗ владелец оплачивает свою долю ежегодных сборов, утверждённых RERA, и отказаться от них не может. Так что вычитайте его всегда. В новых проектах с бассейнами, спа и консьержем этот сбор заметно выше, и net от него проседает напрямую.

Что прибавить к цене

В знаменателе стоит вся сумма, которую вы вложили, и цена квартиры только её часть:

цена покупки;
сбор DLD: на вторичке, по данным DLD ↗, 2% с покупателя и 2% с продавца от стоимости, плюс фиксированные сборы и сбор сервис-партнёра;
комиссия брокера (у меня на вторичке до 1 000 000 AED это 21 000 AED с VAT, дороже 2% + VAT; off-plan от застройщика для покупателя бесплатно);
ипотечные сборы, если берёте кредит: регистрация залога, оценка, комиссия банка;
мебель и техника, если сдаёте с мебелью;
для off-plan ещё сборы при регистрации и handover-платежи.

Полный список собран в статье про расходы при покупке.

На примере: как расходы меняют картину

Цифры условные, это не данные рынка. Таблица нужна, чтобы показать механику.

	Сумма, AED
Годовая аренда по договору	80 000
Service charge за год	− 9 000
Простой (1 месяц)	− 6 700
Обслуживание	− 3 000
Комиссии за аренду и управление	− 4 000
Остаётся до ипотеки	57 300

Объект один и тот же. В gross идут 80 000, в net остаётся 57 300. При этом знаменатель net больше цены на сумму сборов и комиссий. Поэтому разрыв между цифрой из буклета и вашей реальной картиной набегает с обеих сторон дроби.

Если покупаете в ипотеку

С кредитом я смотрю не столько на net, сколько на две вещи:

Денежный поток. Из аренды вычитаем расходы и ежемесячный платёж банку. Каждый месяц выходит плюс или минус?
Доход на собственные деньги. Остаток после всех платежей делим на ваш взнос и стартовые расходы.

Когда аренда покрывает платёж, ипотека увеличивает доход на собственные деньги. Когда не покрывает, картина становится хуже. Платёж и стартовые расходы удобно прикинуть в ипотечном калькуляторе.

Из практики. Для клиентов я подобрала квартиру в The V Tower by Tiger за 666 000 AED. План оплаты: 50% во время стройки и 50% в течение 4 лет после ключей. Арендатора нашли ещё до того, как закончили меблировку, и аренда покрывает post-handover платежи. Процент я тогда не считала. Мне было важно другое: хватит ли аренды, чтобы платить застройщику после ключей.

Off-plan: расчёт до ключей

У квартиры в стройке аренды пока нет, поэтому считать сложнее. Я делаю так:

Беру аренду по готовым домам рядом. Набор Rents в открытых данных DLD: тот же район, похожий класс здания, столько же спален, только новые договоры.
Делаю поправку на сроки. Пока дом строится, рынок успевает измениться. Расчёт на сегодня не прогноз на дату ключей.
Считаю денежный поток после ключей. Если в плане оплаты есть post-handover часть, главный вопрос один: покроет ли ожидаемая аренда эти платежи и service charge.
Закладываю стартовые расходы. Мебель, техника, подключение коммуникаций и простой, пока ищем арендатора.

До ключей любая доходность особенно условна. Пересчитайте её, когда дом сдан и в нём появились первые зарегистрированные договоры аренды. Про рассрочки подробно написано в статье про планы оплаты и post-handover.

Где брать данные: официальные источники DLD

Здесь то, чем я пользуюсь сама.

Аренды: Real Estate Data → Rents

В открытых данных DLD ↗ есть набор Rents. Фильтровать можно по периоду, району (Area), назначению (Usage), типу объекта и по тому, новый договор или продлённый (Version: New / Renew). В наборе только зарегистрированные договоры аренды, объявлений там нет.

Порядок такой:

Выберите район и тип объекта.
Поставьте период за последние месяцы.
Оставьте только New. Так видно, за сколько сдают сейчас, и старые продления не смазывают картину.
Сравнивайте похожие квартиры: тот же дом или соседние, столько же спален.

Цены: Real Estate Data → Transactions

В наборе Transactions лежат сделки: по типу (Sales, Mortgages, Gifts), готовые или off-plan, по району и типу объекта. Для знаменателя берите продажи готовых квартир в том же доме за последние месяцы.

Rental Index

Калькулятор Rental Index ↗ показывает среднюю аренду по району, типу объекта и количеству комнат, а также допустимое повышение при продлении. Он есть на сайте DLD, в Dubai REST и DubaiNow. С ним легко понять, не завышена ли ожидаемая аренда и получится ли её потом поднять. Подробно об этом в статье про Rental Index и повышение аренды.

Индекс арендных цен

DLD публикует Residential Rental Performance Index ↗, индекс динамики аренды. Сам DLD предупреждает, что для ценообразования и инвестиционных решений индекс использовать нельзя. Я смотрю на него как на общий фон рынка, прогнозом он не служит.

Чек-лист перед покупкой под аренду

Аренда из зарегистрированных договоров (Rents), объявления не в счёт.
Цена из реальных сделок (Transactions) в том же доме.
Service charge из Service Charge Index по проекту.
Заложен простой и обслуживание.
Посчитаны все стартовые расходы, сверх цены.
При ипотеке проверено, покрывает ли аренда платёж.
Записана дата данных: через полгода картина может быть другой.

Аренда и цены меняются, поэтому доходность всегда остаётся оценкой на дату. Обещанием она не становится. Прошлые сделки не гарантируют результата в будущем.

Если коротко

Gross помогает быстро отсеять варианты, net показывает реальную картину.
Из аренды для net вычитайте service charge, простой, обслуживание, комиссии и проценты.
В знаменатель net ставьте все вложенные деньги, включая DLD и комиссии.
Данные берите в открытых данных DLD: Rents и Transactions.
Записывайте дату расчёта.

Хотите посчитать конкретную квартиру? Начните с калькулятора платежа и стартовых расходов, а потом напишите мне в WhatsApp. Я соберу данные DLD по дому, и мы вместе посчитаем gross и net по реальным договорам.