Rental Index в Дубае: на сколько можно поднять аренду

Поднять аренду в Дубае «потому что рынок вырос» собственник не может. Потолок задаёт закон, а считается он в официальном калькуляторе DLD. Сдаёте вы квартиру или снимаете, эти правила прямо касаются вашего бюджета. Ниже объясню, как устроен Rental Index, какие в нём пороги, как правильно уведомить вторую сторону и где люди чаще всего ошибаются.

Как устроен Rental Index

Rental Index показывает среднюю аренду для похожих квартир в районе. Эту цифру рассчитывает DLD. Вашу текущую аренду сравнивают со средней, и от разницы зависит, можно ли поднять её при продлении.

Расчёт делается в сервисе Rental Index ↗. Он есть на сайте DLD, в системе Ejari и в приложениях Dubai REST и DubaiNow. Ответ вы видите сразу, ждать ничего не нужно.

Smart Rental Index

В январе 2025 года DLD запустил Smart Rental Index ↗. Он охватывает все жилые районы Дубая, в том числе особые зоны развития и свободные зоны. Новая версия смотрит уже и на район, и на классификацию конкретного здания. DLD перечисляет такие факторы:

• конструктивные и технические характеристики здания;
• качество отделки и обслуживания;
• расположение;
• услуги и инфраструктуру: обслуживание, чистоту, управление парковкой;
• общее состояние рынка.

DLD также пишет, что индекс будут регулярно обновлять. Поэтому результат расчёта привязан к дате. Проверяйте его ближе к продлению, за год до него цифра может уже устареть.

Как пользоваться калькулятором

Порядок по описанию сервиса DLD ↗:

1. Откройте сервис на сайте DLD или в приложении и выберите Rental Index.
2. Введите дату окончания договора аренды.
3. Укажите тип объекта, район и количество комнат.
4. Введите текущую годовую аренду.
5. На следующем экране появятся средняя аренда и допустимое повышение.

Из того, что я вижу на практике:

• Сумму берите из договора в Ejari. Примерная цифра даст примерный результат.
• Проверьте район и тип объекта. Одно неверное поле, и расчёт уже другой.
• Сохраните результат с датой. Если дело дойдёт до спора, он понадобится.
• Собственникам: если результат кажется странным, перепроверьте ввод до того, как отправлять уведомление арендатору.

Пороги повышения по Декрету № 43 от 2013 года

Сами проценты закреплены Декретом Дубая № 43 от 2013 года ↗. При продлении договора максимальное повышение зависит от того, насколько текущая аренда ниже средней для похожих объектов:

Среднюю аренду берут из индекса аренды Дубая, который утверждает RERA. Декрет касается всех арендодателей в Дубае, частных и государственных, в том числе в особых зонах развития и свободных зонах, например в DIFC.

Считаем сами

Возьмём условные цифры:

1. Средняя аренда по индексу для похожих квартир составляет 100 000 AED в год.
2. Ваша текущая аренда 75 000 AED.
3. Разница: (100 000 − 75 000) ÷ 100 000 = 25%. Аренда ниже средней на 25%.
4. Это диапазон 21–30%, значит, поднять можно максимум на 10%.
5. Новая аренда будет не выше 82 500 AED.

Если аренда ниже средней не больше чем на 10% или вообще выше средней, декрет повышения не предусматривает. Ручной расчёт годится, чтобы прикинуть порядок цифр. Официальный ответ даёт только калькулятор DLD: Smart Rental Index учитывает классификацию здания, и ваша оценка может с ним разойтись.

Уведомление за 90 дней

Допустим, индекс разрешает повышение. Этого мало, арендатора ещё нужно правильно уведомить.

Статья 14 Закона № 26 от 2007 года в редакции Закона № 33 от 2008 года ↗ требует, чтобы сторона, которая хочет изменить условия при продлении, уведомила другую сторону не менее чем за 90 дней до окончания договора, если стороны не договорились иначе.

DLD пишет об этом прямо ↗: нет уведомления, значит, повышение не применяется, даже если индекс его допускает.

Как уведомлять

По закону уведомление должно быть письменным. Отправить его можно:

• через нотариуса;
• заказным письмом;
• вручив лично;
• другим техническим способом, который признаёт закон.

Собственникам я всегда советую одно: сообщения в мессенджере недостаточно. Выбирайте способ, доставку которого вы потом сможете доказать.

Продление и новый договор работают по-разному

Пороги повышения действуют, когда договор продлевается с тем же арендатором. Про новый договор DLD в разделе вопросов и ответов ↗ пишет, что индекс там ориентировочный и не обязателен.

Что из этого следует на практике. Арендатор съехал, и с новым стороны договариваются по рынку. При этом выселить арендатора только ради более высокой аренды нельзя. Основания для выселения перечислены в законе, и такого среди них нет.

Выселение, чтобы жить самому

Одно из законных оснований: собственник хочет жить в квартире сам или поселить родственника первой степени. Статья 25 Закона № 26 от 2007 года (в редакции 2008 года) ставит здесь такие условия:

• выселить можно по окончании договора;
• собственник должен доказать, что другой подходящей недвижимости у него нет;
• о причинах нужно уведомить не менее чем за 12 месяцев до даты выселения, через нотариуса или заказным письмом.

У этой процедуры свои сроки, и они длиннее. Если планируете продажу или сами собираетесь переехать в квартиру, заводите разговор с арендатором заранее.

Если договориться не получилось

Споры арендодателей и арендаторов в Дубае рассматривает Rental Disputes Centre (RDC) ↗. Туда идут, когда повышение выше индекса, когда не было уведомления, по выселению и по другим вопросам договора.

Перед подачей подготовьте:

• договор аренды, зарегистрированный в Ejari;
• результат калькулятора Rental Index на дату продления;
• копию уведомления и подтверждение отправки;
• переписку сторон.

Если вы собственник

• Смотрите индекс за 4–5 месяцев до окончания договора. Так вы спокойно успеете отправить уведомление за 90 дней.
• Сохраняйте результат калькулятора: скриншот или PDF с датой.
• Считая доходность, исходите из того, что поднять аренду получится не всегда. Если она уже на уровне рынка, индекс может повышения не дать. Подробнее об этом в статье доходность аренды: gross и net.
• Регистрируйте договор. Арендодатели в Дубае обязаны регистрировать договоры аренды в DLD ↗.

Если вы арендатор

• Пришло уведомление о повышении? Прогоните свои данные через калькулятор.
• Посмотрите на дату. Уведомление должно прийти не позже чем за 90 дней до окончания договора.
• Повышение выше допустимого или уведомление опоздало: сначала поговорите с собственником и покажите расчёт DLD. Не договорились, тогда RDC.
• Учтите и другие расходы. По данным u.ae ↗, арендаторы платят Dubai Municipality жилищный сбор, 5% от годовой аренды. Он приходит вместе со счетами за электричество и воду.

Из практики. Когда клиент берёт квартиру под аренду, я сразу думаю и о том, как эта аренда сможет меняться дальше. Клиенту в Seslia Tower я провела снаггинг, подключила коммуникации и нашла арендатора. После этого у собственника остаётся одна важная дата: не пропустить окно в 90 дней перед продлением.

Где ошибаются чаще всего

• Уведомление за 60 дней. Нужно не меньше 90 дней до окончания договора, если в самом договоре не записано иное.
• Расчёт по объявлениям. Индекс сравнивает вашу аренду со средней по DLD. Цены на порталах здесь ни при чём.
• Слишком ранняя проверка. DLD обновляет индекс, и прошлогодний результат может уже не действовать.
• Уведомление только в мессенджере. Если доставку нельзя доказать, его легко оспорить.
• Путаница между продлением и новым договором. Пороги работают при продлении, для нового договора индекс лишь ориентир.

Если коротко

• Повышение возможно от 0% до 20%, всё зависит от разрыва с индексом.
• Уведомлять нужно письменно, минимум за 90 дней до окончания договора.
• Без уведомления повышение не применяется.
• Для нового договора индекс ориентировочный.
• Споры решает RDC.

Сдаёте квартиру и хотите заранее понять, получится ли поднять аренду при следующем продлении? Или покупаете под аренду и считаете доход? Напишите мне в WhatsApp. Я проверю индекс по вашему дому и подскажу, когда что отправлять. Объекты под аренду собраны в разделах вторичка и новостройки.