Какой документ нужен покупателю-нерезиденту?

Для регистрации продажи DLD использует Emirates ID сторон, а нерезидент может предъявить действующий паспорт. Emirates ID проверяют только для идентификации, копию с него не снимают.

Что продавец приносит на трансфер?

Во freehold-зонах продавцу нужен e-NOC застройщика, его получают через Dubai REST. Если квартира в ипотеке, нужен liability letter от банка или письмо застройщика об остатке долга. Если за продавца действует представитель, нужна доверенность.

Какие документы банк просит для ипотеки?

Это зависит от банка и вашего статуса. Commercial Bank of Dubai, например, просит у наёмных сотрудников паспорт, визу и Emirates ID, выписку за 3 месяца и справку о зарплате. У владельцев бизнеса тот же банк просит лицензию, учредительные документы и выписки компании и личные за 12 месяцев.

Можно ли купить квартиру на компанию?

Можно, но сначала компанию нужно зарегистрировать в DLD. От ООО DLD запрашивает в том числе переведённый на арабский устав и сертификат акционеров. Для иностранной компании требований больше.

Документы для покупки квартиры в Дубае: cash и ипотека

Если вы покупаете квартиру в Дубае за наличные, от вас нужно немного: документ, удостоверяющий личность, и деньги в правильной форме. Основной пакет собирает продавец. С ипотекой картина другая. Банк проверяет вас, объект и продавца, и бумаг становится в разы больше. Ниже я собрала список по ролям со ссылками на официальные требования DLD и банков. Его удобно сохранить как чек-лист.

Коротко: кто что приносит

Сторона	Cash-сделка, вторичка	Ипотечная сделка
Покупатель	Emirates ID или паспорт, оплата	То же + пакет для банка, договоры ипотеки
Продавец	Title Deed, e-NOC застройщика	То же + liability letter банка, если квартира в ипотеке
Брокер	Contract A, B, F в системе DLD	То же
Банк покупателя	—	Одобрение, оценка, письмо в DLD, договоры ипотеки

Покупатель: cash-сделка

Физическое лицо

Для регистрации продажи DLD ↗ нужен Emirates ID продавца и покупателя. Его проверяют только для идентификации, копию не снимают. Нерезидент может предъявить действующий паспорт.

Помимо документа понадобятся:

Contract F. Это единый договор купли-продажи, его брокер оформляет в системе DLD. Подробнее в статье «Формы A, B, F».
Оплата. На трансфере обычно платят менеджерскими чеками. Если квартира продавца в ипотеке, DLD предусматривает отдельные чеки: банку продавца на сумму долга, продавцу на остаток и DLD на сбор 4%.
Доверенность, если на трансфере за вас будет представитель. По FAQ DLD доверенность на покупку действует пять лет с даты нотариального заверения. Если вы оформляете её за пределами ОАЭ, её легализуют в стране выдачи, в посольстве ОАЭ и в МИД ОАЭ.

Как безопасно провести деньги без счёта в ОАЭ, я рассказываю в статье «Безопасная оплата».

Компания

Купить можно и на компанию. Условие DLD такое: если организация ещё не зарегистрирована, сначала она проходит регистрацию компании в DLD.

Пакет зависит от формы компании. Для покупки у застройщика DLD ↗ перечисляет:

для ИП (sole establishment): торговая лицензия, Emirates ID или паспорт владельца лицензии, при необходимости доверенность;
для ООО (LLC) то же самое, плюс переведённый устав (Memorandum of Association) с приложениями и сертификат акционеров;
иностранной компании дополнительно нужен заверенный перевод устава на арабский и NOC свободной зоны на покупку, он действует один год.

Требования к компаниям меняются чаще, чем к физлицам. Поэтому список я всегда уточняю в Trustee office до подписания договора.

Покупатель: off-plan от застройщика

Здесь проще. Застройщик сам регистрирует сделку в Oqood через портал DLD, а вы подписываете договор купли-продажи. Для физлица DLD указывает:

договор купли-продажи, подписанный застройщиком и покупателем;
действующий Emirates ID;
для нерезидента действующий паспорт.

Договор нужно внести в предварительный реестр в течение 90 дней с даты подписания. Если покупатель несовершеннолетний, подписывает опекун и прикладывает свой документ.

Что такое Oqood и зачем он нужен, я разбираю в статье «Oqood: что это».

Продавец

На вторичке основная часть бумаг на стороне продавца. Я проверяю их ещё до подписания Contract F, чтобы за неделю до трансфера не всплыло ничего неожиданного.

Title Deed, подтверждение права собственности. По нему же я смотрю ставку service charge в индексе DLD.
Emirates ID или паспорт.
e-NOC застройщика для объектов во freehold-зонах. Его получают через приложение Dubai REST.
Liability letter от банка, если квартира в ипотеке. Если не закрыта рассрочка, вместо него берут письмо застройщика об остатке. Этого DLD требует для регистрации продажи заложенной квартиры ↗.
Доверенность, если за продавца действует представитель. Доверенность на продажу, по данным DLD, действует два года.

Когда у продавца есть долг перед застройщиком и пени, получить NOC становится отдельной задачей. Как её решают, читайте в статье «Как получить NOC при долге и пенях».

Из практики. Покупатель рефинансировал свою квартиру в ипотеке и часть денег направил на квартиру от застройщика. На ней оставался post-handover остаток и висели штрафы за просрочку. Штрафы мы включили в statement of account застройщика. Банк занизил оценку: LTV получился 50% вместо ожидаемых 60%, и разницу покупатель добрал дополнительным кредитом. Сделка заняла 2,5 месяца и закрылась успешно.

Ипотека: что просит банк

Единого списка нет. Каждый банк публикует свой, и почти всегда в конце стоит оговорка, что могут понадобиться дополнительные документы. Для ориентира приведу официальные списки двух банков.

Наёмный сотрудник в ОАЭ

Commercial Bank of Dubai ↗ просит:

заявление, согласие и авторизацию на проверку в кредитном бюро;
паспорт или национальный ID, резидентскую визу и Emirates ID;
от новых клиентов оригинал выписки по счёту за 3 месяца;
справку о зарплате (salary certificate).

Владелец бизнеса

У self-employed тот же банк запрашивает:

заявление, авторизацию и согласие на проверку в кредитном бюро;
копию торговой лицензии, регистрацию в торговой палате, устав и учредительный договор;
от новых клиентов оригиналы выписок компании и личных за 12 месяцев.

С владельцами бизнеса банки копают глубже всего, особенно в документах компании. Подробнее в статье «Ипотека для владельцев бизнеса».

Из практики. Клиенту банк уже отказал в ипотеке. Мы подключили проверенных ипотечных брокеров-партнёров, они разобрали документы его компании. В итоге одобрение пришло с LTV 70%, и клиент покупает 3BR в Peninsula Four в Business Bay. Планировку выбирали ещё до ключей: в башне A вид частично перекрывает башня B.

Нерезидент

Mashreq ↗, к примеру, просит у нерезидентов заявление, паспорт и выписки по счёту за последние 3 месяца. Банк финансирует до 50% рыночной стоимости, а её определяет одобренная банком независимая оценочная компания. Подробнее в статье «Ипотека для нерезидентов».

Кредитная история

Согласие на проверку в кредитном бюро просит почти любой банк. В ОАЭ это AECB. Подписывая заявление, вы разрешаете банку посмотреть ваши кредиты и то, как вы по ним платите. Что влияет на оценку, я разбираю в статье «Кредитная история AECB».

Ипотека: документы для регистрации в DLD

После одобрения ипотеку регистрируют в DLD. Для физлица через Trustee office DLD ↗ указывает:

письмо от банка-залогодержателя;
три экземпляра договора ипотеки, подписанные обеими сторонами и заверенные банком;
Emirates ID владельца, у нерезидента паспорт;
e-NOC застройщика, если объект на этапе предварительной продажи;
доверенность, если действует представитель.

Часто банк сам подаёт ипотеку в DLD через электронную систему. Тогда вы готовите требования вместе с банком, а результат приходит по email.

Если вы покупаете у застройщика с ипотекой, DLD добавляет к основному пакету письмо банка с суммой и датой ипотеки и те же три подписанных договора.

Где чаще всего спотыкаются

Паспорт истекает до трансфера. Сделка может занять несколько недель, с ипотекой дольше. Срок действия лучше проверить заранее.
Данные не совпадают. Имя в паспорте, Emirates ID, банковском одобрении и Contract F должно быть написано одинаково. Из-за одной лишней буквы документы переделывают.
Liability letter устарел. Долг продавца меняется каждый месяц, поэтому письмо банка должно быть актуальным на дату трансфера.
В доверенности нет нужных полномочий. Если в тексте не прописано право подписать конкретный документ в Trustee office, представителя не допустят.
В выписках не хватает месяцев. Банк просит определённый период. С неполной выпиской будет задержка, а иногда и повторная подача.

Как проверяю я

До Contract F смотрю Title Deed продавца, есть ли ипотека, долги по service charge и сроки NOC.
До подачи в банк выясняем, что именно банк попросит с учётом вашего статуса. Тут удобно пройти ипотечный навигатор, он подскажет сценарий.
Перед трансфером проверяю, что доверенности легализованы, liability letter свежий, а чеки выписаны на правильных получателей.

Сборы DLD, Trustee office и банка, которые идут вместе с этими документами, собраны в статье «Все расходы при покупке».

Если не уверены, какой пакет нужен именно вам, пройдите ипотечный навигатор или напишите мне в WhatsApp. Я пришлю список документов под вашу ситуацию: cash или ипотека, физлицо или компания.