Чем отличаются формы A, B и F?

Form A подписывают продавец и брокерское агентство, чтобы агентство продавало объект. Form B подписывают покупатель и брокер, который ищет объект. Form F заключают продавец и покупатель, это договор купли-продажи.

Где подписываются эти договоры?

RERA требует от брокеров работать через смарт-контракты. Брокер создаёт договор в приложении Dubai Brokers (через Dubai REST или веб-версию), владелец получает ссылку и подтверждает договор.

Какой депозит по Form F и что будет, если сторона откажется от сделки?

Размер депозита и последствия отказа для каждой стороны прописаны в самой Form F и в дополнительных условиях. Прочитайте эти пункты до подписания, а вопросы задайте брокеру письменно.

Что делать, если по Form F возник спор?

У RERA есть услуга мирного урегулирования споров по Form F, заявку подают через систему Trakheesi. Если стороны не договорились, спор решает суд.

Сколько стоят услуги брокера по Form B?

Комиссия указывается в Form B. У меня на вторичке до 1 000 000 AED это 21 000 AED с VAT, дороже 2% + VAT. Off-plan от застройщика для покупателя бесплатно.

Формы A, B и F в Дубае: что вы подписываете при покупке и продаже

Любая сделка на вторичке в Дубае опирается на три договора RERA: Form A, Form B и Form F. В разговоре их называют «формами», в документах DLD они идут как Contract A, B и F. Если совсем коротко, A подписывают продавец и его брокер, B покупатель и его брокер, F продавец и покупатель. Расскажу, что в каждой форме, на что я смотрю перед подписанием и что происходит после Form F.

Три формы в одной таблице

Так их описывает руководство RERA для брокеров ↗:

Форма	Между кем	О чём
Contract A	Продавец и брокерское агентство	Маркетинг и продажа объекта
Contract B	Покупатель и брокер	Поиск и покупка объекта
Contract F	Продавец и покупатель	Договор купли-продажи

Для маркетинга и продаж RERA требует от брокеров использовать смарт-контракты. Договоры создаются в приложении Dubai Brokers, через Dubai REST ↗ или веб-версию. Владелец получает ссылку с деталями договора и подтверждает его (инструкция по Contract A ↗). Итоговый PDF защищён паролем.

Form A: договор продавца с брокером

По Form A брокерское агентство получает право продавать ваш объект. В официальном шаблоне DLD ↗ видно, какие данные туда вносят:

агентство и брокер: название, лицензия, ORN агентства, имя и BRN брокера;
владелец: данные документа и контакты;
объект: номер участка, номер Title Deed, проект, площадь, этаж, спальни, парковки;
финансы: исходная цена, цена в листинге, оплаченная сумма и остаток (для off-plan), сервисные сборы, график платежей;
ипотека, если есть: статус, банк, сумма, номер регистрации залога, сумма за досрочное погашение (pre-closure charges);
сдан ли объект в аренду;
комиссия, тип договора, даты начала и окончания, отчёты брокера о работе.

Порядок у брокера такой (DLD ↗). Он вводит данные Title Deed, система их проверяет. Потом брокер заполняет детали объекта и финансов, загружает NOC, подписанный владельцем, и отправляет договор владельцу на подтверждение.

Что проверить продавцу

BRN брокера и ORN агентства в Dubai REST. Как это сделать, я показываю в статье Как проверить брокера и объявление.
Срок договора и его тип: эксклюзив или нет.
Комиссию. Она должна стоять цифрой.
Данные по ипотеке, если квартира в залоге. От них зависит, как пойдёт сделка.

Разместить объявление брокер может только с permit в системе Trakheesi, и номер permit должен стоять на объявлении (руководство RERA ↗). Вместе с permit выпускается QR-код Madmoun. По нему покупатель видит одобренные данные объявления (DLD ↗). Сама я выставляю объекты только с подписанной Form A и permit.

Form B: договор покупателя с брокером

Form B вы подписываете со своим брокером. По шаблону DLD ↗ в ней фиксируют:

брокера и агентство, с теми же реквизитами, что в Form A;
данные документа и контакты покупателя;
что ищем: локация, тип объекта, бюджет, площадь, нужен ли объект с арендатором, особые требования;
финансирование: сумма ипотеки, собственные средства, банк, дата одобрения;
комиссию брокера и срок договора.

Что проверить покупателю

Комиссию. Конкретная сумма или процент, плюс VAT.
Срок договора.
Блок финансирования. Если берёте ипотеку, честно укажите, есть ли одобрение. От этого зависит, какие сроки в Form F реально выдержать.

Свои условия по Form B я не скрываю: вторичка до 1 000 000 AED стоит 21 000 AED с VAT, от 1 000 000 AED 2% + VAT. Off-plan от застройщика для покупателя бесплатно.

Form F: договор продавца и покупателя

Это и есть договор купли-продажи. Его подписывают, когда цена и условия согласованы. По инструкции DLD ↗, Form F создаётся на основе одобренной Form A, и в процессе брокер привязывает к ней активную Form B покупателя. Дальше он заполняет и проверяет:

данные владельца и его долю в объекте;
данные покупателя и его долю;
информацию об аренде;
финансовые детали;
план платежей;
срок договора;
данные брокера продавца и брокера покупателя;
сборы DLD;
заметки и дополнительные условия.

После этого договор уходит сторонам на подтверждение.

Для вас из этого следует простая вещь: без одобренной Form A система Form F не создаст. RERA обязывает брокеров оформлять продажи электронными договорами. Поэтому если вам предлагают «подписать MOU на бумаге» мимо смарт-контрактов, спросите, почему так.

На что смотреть в Form F

Цена и способ оплаты. Cash или ипотека, какая сумма и когда.
Депозит: сколько, у кого хранится, в каком виде.
Дата трансфера и что будет, если в неё не уложились.
Последствия отказа для каждой стороны. Этот пункт я прошу клиентов прочитать дважды.
Ипотека продавца: кто и когда закрывает её до трансфера.
Арендатор. Продаётся ли квартира с ним и кому идёт аренда до трансфера.
Кто платит сборы DLD.
Дополнительные условия. Всё, о чём договорились устно, должно оказаться здесь.

Если по Form F возник спор, у RERA есть услуга мирного урегулирования. Заявку подают через Trakheesi, профильный отдел собирает стороны на встречу. Не договорились, тогда спор решает суд (руководство RERA ↗).

Из практики. Контракты по 2BR в Sobha Waves Grande мы подписали 8 марта 2026 года, когда на рынке было напряжённо. Сделка закрылась в апреле. Ипотеку от начала до конца вела я.

Что происходит после Form F

Подписанная Form F ещё не означает трансфер. Впереди несколько шагов:

NOC застройщика. Для объектов во фрихолд-зонах нужен электронный NOC от застройщика, его получают через приложение Dubai REST (DLD ↗).
Ипотека покупателя, если она есть: финальное одобрение, оценка, документы для банка.
Закрытие ипотеки продавца, если квартира в залоге.
Трансфер в офисе Real Estate Registration Trustee. Продавец и покупатель приносят Emirates ID (нерезиденты действующий паспорт), плюс нужен e-NOC застройщика. По данным DLD, услуга занимает 25 минут, на выходе вы получаете электронный Title Deed (DLD ↗).

Сборы на трансфере

Цифры со страницы DLD ↗:

Сбор	Сумма
Продавец	2% от цены
Покупатель	2% от цены
Выдача Title Deed	250 AED
Trustee office, цена от 500 000 AED	4 000 AED + VAT
Trustee office, цена до 500 000 AED	2 000 AED + VAT
Knowledge fee / Innovation fee	по 10 AED

Кто на деле платит сборы DLD, фиксируется в Form F. Оплатить на трансфере, по данным DLD, можно через ePay, Dubai Pay, кошелёк Noqodi или менеджерским чеком. Все расходы целиком я собрала в статье Расходы при покупке.

Как передаются деньги

Продавец получает деньги на трансфере, обычно менеджерскими чеками. Раньше этого момента платить не нужно.

Из практики. Семья-нерезиденты без счёта в ОАЭ покупала 2BR в Address Residences, Dubai Creek Harbour. До трансфера они хотели перевести деньги продавцу напрямую. Я их отговорила. Деньги ушли конвейансинговой компании, она выпустила менеджерские чеки на имя продавца, и на трансфер мы вышли спокойно.

Как это устроено по шагам, описано в статье Безопасная оплата: менеджерские чеки и конвейансинг.

Если квартира продавца в ипотеке

Так бывает часто, и шаблон Form A это предусматривает. Там есть статус залога, банк, сумма и pre-closure charges, то есть сколько банк возьмёт за досрочное погашение. У DLD для таких случаев отдельная услуга, регистрация продажи заложенного объекта (Registering the Sale of a Mortgaged Property). Она есть в списке связанных услуг на странице Property Sale Registration ↗.

Покупателю здесь нужно одно: чтобы в Form F было прописано, кто, когда и из каких денег закрывает ипотеку продавца. Если вы тоже берёте кредит, ваш банк встраивается в эту цепочку, и сроки в Form F должны это учитывать. Подробнее в статье Продажа квартиры с ипотекой.

Ошибки, которые я вижу чаще всего

Form F подписана до одобрения ипотеки. Если в договоре жёсткая дата трансфера, а банк ещё не одобрил кредит, под угрозой ваш депозит.
Дополнительные условия никто не прочитал. А нестандартные договорённости обычно именно там: мебель, когда съезжает арендатор, кто платит сервисные сборы за текущий период.
Договорились устно. Если условия нет в Form F, считайте, что его нет.
Брокера не проверили, хотя BRN и ORN в Dubai REST проверяются за минуту.
Деньги ушли продавцу до трансфера. Это касается и депозита «на карту», и основной суммы «заранее».

Короткая памятка

Продаёте: подписываете Form A. Смотрите BRN, срок, комиссию и эксклюзив.
Покупаете: ваша форма B. Проверьте комиссию и срок, финансирование укажите честно.
Когда договорились о цене, подписывается Form F. Проверьте депозит, сроки, последствия отказа, ипотеки обеих сторон и кто платит сборы.
Потом NOC, ипотека, трансфер в Trustee office и Title Deed.

Какие документы нужны для покупки за cash и в ипотеку, я перечислила в статье Документы для покупки.

Нужна помощь с формами?

Пришлите мне в WhatsApp драфт Form F или вопросы по Form A и B. Я прочитаю условия и скажу, что стоит обсудить до подписания. Если покупаете в ипотеку, сначала посчитайте бюджет в калькуляторе, тогда и сроки в Form F получатся реальными.