Можно ли продать квартиру, если ипотека ещё не выплачена?

Да, но по правилам DLD распоряжаться заложенной квартирой можно только с согласия банка. Обычно долг гасят в день трансфера из денег покупателя, и залог снимают в той же процедуре.

Что такое liability letter?

Письмо банка (или застройщика) с суммой, которую нужно заплатить, чтобы закрыть долг. Без него DLD не зарегистрирует продажу заложенной квартиры.

Сколько банк может взять за досрочное погашение?

По решению ЦБ ОАЭ 2019 года комиссия за досрочное полное или частичное погашение жилищного кредита не может превышать 1% от остатка долга или 10 000 AED, в зависимости от того, что меньше. Точные условия смотрите в своём договоре.

Кто платит банку продавца?

Деньги берутся из суммы сделки. Покупатель (или его банк) выпускает менеджерский чек на банк продавца на сумму долга, а остаток выдаётся чеком на продавца.

Сколько времени занимает такая сделка?

Сама регистрация в Trustee office, по данным DLD, длится 15–20 минут. Больше всего времени уходит на подготовку: liability letter, NOC застройщика и ипотеку покупателя.

Продажа квартиры с ипотекой в Дубае: liability letter и закрытие

Продать квартиру в Дубае, пока она в ипотеке, можно, и сделка эта вполне обычная. В день трансфера долг перед банком закрывают деньгами покупателя, банк выдаёт письмо о снятии залога, и DLD регистрирует продажу. Из документов главные два: liability letter от банка и NOC застройщика. Платежи проходят тремя менеджерскими чеками. Ниже расскажу о процессе по шагам, со сборами и местами, где сделка чаще всего буксует.

Можно ли продавать без согласия банка

Нельзя. В ответах DLD на частые вопросы ↗ сказано, что залогодатель не вправе распоряжаться заложенной недвижимостью без согласия залогодержателя, то есть банка. Залог действует только после регистрации в DLD, и снимают его тоже только через DLD.

Так что начинать стоит со звонка в свой банк, брокер подождёт. Узнайте сумму к погашению и как банк выдаёт документы.

Шаг 1. Сколько вы получите на руки

Прежде чем выставлять квартиру, посчитайте свою «чистую» сумму. Так в день трансфера не будет неприятных сюрпризов.

Условный пример, цифры для иллюстрации:

Статья	Сумма, AED
Цена продажи	2 000 000
Остаток по ипотеке	−1 100 000
Комиссия банка за досрочное погашение (не более 1% или 10 000 AED)	−10 000
Расходы на сделку (комиссия брокера, NOC, сборы)	по вашему договору
Остаток продавцу	около 890 000 до вычета расходов

Комиссия за досрочное погашение

Её размер ограничивает ЦБ ОАЭ. По решению 96/2019 ↗, которое вступило в силу 8 октября 2019 года, банк может взять за досрочное полное или частичное погашение жилищного кредита не больше 1% от остатка долга или 10 000 AED, в зависимости от того, что меньше.

То же ограничение действует, если кредит переводят в другой банк, по резолюции 26/3/2018 ↗. Это полезно знать, если вы решите не продавать, а рефинансировать. Подробнее в статье про ипотеку на ипотеку.

У банка бывают и другие платежи за обслуживание, например за выдачу писем или оформление. Их размер указан в тарифах банка и в вашем договоре.

Шаг 2. Liability letter

В этом письме банк указывает сумму, которая нужна, чтобы полностью закрыть кредит. На странице услуги DLD ↗ оно стоит первым в списке документов для продажи заложенной квартиры. Если квартира куплена в рассрочку у застройщика, нужно письмо застройщика с остатком.

В письме я смотрю на четыре вещи:

сумму долга и дату, на которую она рассчитана;
включена ли комиссия за досрочное погашение;
на чьё имя и на какой счёт выпускать менеджерский чек;
до какой даты письмо действует.

Если трансфер переносится, сумма в письме может устареть, и письмо приходится запрашивать заново. Я всегда закладываю на это время в график.

Шаг 3. NOC застройщика

Во фрихолд-зонах DLD требует для продажи электронный NOC застройщика (e-NOC), его получают через Dubai REST. Перед выдачей застройщик обычно проверяет, нет ли по квартире долга перед ним, в том числе по сервисным сборам. Если долг есть, его гасят заранее. Как быть, когда по рассрочке накопились долг и пени, я написала в статье про NOC при долге.

Шаг 4. Как платит покупатель

От этого зависит, как пойдёт сделка.

Если покупатель платит наличными, он выпускает менеджерские чеки: на ваш банк на сумму долга и на вас на остаток.

Если покупатель берёт ипотеку, его банк оценивает квартиру и выдаёт кредит. Деньги банка покупателя вместе с его собственным взносом закрывают ваш долг, и остаток идёт вам. В той же процедуре DLD регистрирует новый залог в пользу банка покупателя. На странице DLD ↗ указано, что регистрация залога стоит 0,25% от суммы кредита плюс сборы за документы. Платит покупатель, но на его общий бюджет это влияет.

Для продавца главный риск здесь в оценке банка покупателя. Если банк оценит квартиру ниже цены, покупателю придётся добирать разницу, и сделка может затянуться.

Из практики. В одной из моих сделок банк покупателя занизил оценку, и LTV вышел 50% вместо ожидаемых 60%. Разницу покупатель добрал дополнительным кредитом. Сделка и без того была сложной: equity loan, остаток рассрочки застройщика и пени, которые мы включили в statement of account. Она заняла 2,5 месяца и закрылась успешно. О таких ситуациях подробно написано в статье банк занизил оценку.

Шаг 5. Трансфер в Trustee office

На странице DLD ↗ процедура описана так:

Продавец и покупатель приходят в Trustee office сами или присылают представителей по доверенности.
Регистратор проверяет документы и вносит сделку в систему.
Стороны оплачивают сборы.
Аудитор DLD проверяет сделку, и стороны получают ссылку на сертификат регистрации. Продавец получает чек на погашение долга для банка и с ним идёт в банк за письмом о снятии залога.
Когда письмо о снятии залога подано, регистрация завершается: снимается залог, регистрируется продажа и, если есть, новый залог покупателя.

DLD указывает время услуги 15–20 минут.

Три менеджерских чека

DLD требует три чека:

Чек	Получатель	Сумма
1	Банк продавца (или застройщик)	Долг по liability letter
2	Продавец	Остаток (если есть)
3	Dubai Land Department	4% от цены продажи

Имена и суммы сверяют до выпуска чеков. Ошибка в имени означает новый чек и перенос трансфера. О чеках подробнее в статье о безопасной оплате.

Сборы DLD

Среди сборов на странице услуги указаны:

4% от цены продажи;
сбор регистратора за продажу: 2 100 AED при цене до 500 000 AED и 4 200 AED при цене от 500 000 AED;
250 AED за Title Deed.

Снятие залога оформляется отдельно. По странице услуги ↗ оно стоит 1 000 AED плюс сбор за Title Deed и сборы за документы. Кто какой сбор платит, записывают в договор купли-продажи.

Нужно ли гасить ипотеку до продажи

Меня часто спрашивают, надо ли сначала погасить кредит и только потом продавать. Не надо. Схема DLD устроена так, что долг закрывается деньгами сделки в одной процедуре, и искать сумму на погашение заранее вам не придётся.

Исключение одно: цена продажи меньше долга. Тогда разницу продавец доплачивает сам, и это лучше выяснить до того, как выставлять квартиру.

Если вы должны застройщику, а не банку

Бывает, что квартира куплена в рассрочку и часть суммы ещё причитается застройщику, например по post-handover плану. Логика сделки та же, меняется получатель. По странице DLD ↗, вместо liability letter банка нужно письмо застройщика с остатком, а первый менеджерский чек выписывают на застройщика.

Заранее выясните:

точный остаток по рассрочке и нет ли просрочек;
начислены ли пени и войдут ли они в сумму к оплате;
как застройщик оформляет statement of account и сколько времени занимает выдача NOC.

Из-за пеней сделки задерживаются часто. Узнавайте о них до подписания договора с покупателем, а не за день до трансфера.

Продать или оставить и рефинансировать

Продажа не единственный способ получить деньги из квартиры. Иногда выгоднее оставить объект и взять под него equity loan или перевести ипотеку в банк с другими условиями. При переводе кредита в другой банк комиссия за досрочное погашение ограничена той же нормой ЦБ: не больше 1% от остатка или 10 000 AED. Сравнить варианты помогут статьи про equity loan и про ипотеку на ипотеку.

Ошибки, которые я вижу у продавцов

Квартиру выставляют, не зная точного остатка долга.
Забывают про комиссию за досрочное погашение и тарифы банка.
Не проверяют долги по сервисным сборам, а без NOC трансфера не будет.
Не учитывают, что банк покупателя может оценить квартиру ниже цены.
Трансфер сдвинулся, а liability letter никто не обновил.

Чек-лист продавца

Запросить в банке остаток долга и условия досрочного погашения.
Посчитать сумму на руки.
Подписать договор с покупателем (Form F).
Получить liability letter и NOC застройщика.
Согласовать с покупателем и его банком чеки и дату.
Пройти трансфер, снятие залога и регистрацию.

Если вы думаете продать квартиру в ипотеке или перевести кредит в другой банк, начните с ипотечного калькулятора. Можно и сразу написать мне: я посчитаю вашу сумму на руки и составлю график сделки.