Equity loan в ОАЭ: как получить деньги под свою недвижимость

Equity loan в ОАЭ выдают под недвижимость, которая у вас уже есть. Банк оценивает квартиру, вычитает текущий долг и часть оставшейся стоимости отдаёт вам деньгами. В Дубае так чаще всего находят средства на следующий объект, на платёж застройщику или на ремонт. Расскажу, как банк считает сумму, во что обходится оформление и на каких шагах клиенты обычно спотыкаются.

Что такое equity и откуда берутся деньги

В регламенте ЦБ ОАЭ по ипотеке у equity есть точное определение. Это разница между оценочной стоимостью недвижимости и всеми требованиями, которые на ней висят (CBUAE, Regulations Regarding Mortgage Loans ↗).

Если по-простому, квартира стоит больше, чем вы должны банку. Эту разницу можно получить деньгами и при этом квартиру не продавать.

У каждого банка продукт называется по-своему:

• у FAB, Mashreq и ряда других банков это equity release;
• в Emirates NBD его называют Loan Against Property;
• Commercial Bank of Dubai использует название Refinance your property и на своей странице пишет о деньгах под полностью оплаченную недвижимость и о рефинансировании с доступом к дополнительным средствам (CBD, Home Loan ↗).

Устроено всё одинаково. На квартиру регистрируется ипотека в пользу банка, вы получаете кредит.

Два сценария

Квартира полностью оплачена

Это самый простой вариант. Банк оценивает объект, применяет свой LTV и выдаёт кредит, а в DLD регистрируется новая ипотека.

Квартира уже в ипотеке

Здесь речь идёт о рефинансировании с увеличением суммы. Новый банк гасит старый кредит и выдаёт новый, побольше, а разница достаётся вам. FAB пишет об этом прямо: занять можно больше, чем вы сейчас должны, и всё зависит от рыночной стоимости объекта и остатка долга (FAB ↗).

Можно остаться и в своём банке. Тогда сумму ипотеки увеличивают через изменение условий, для этого в DLD есть отдельная услуга Mortgage amendment.

Как банк считает сумму

Формула короткая:

Доступная сумма = оценка банка × LTV − текущий долг

Обратите внимание, что LTV берут от оценки. Цена, за которую вы когда-то купили квартиру, здесь роли не играет. ЦБ ОАЭ определяет LTV как отношение остатка кредита к оценочной стоимости объекта (CBUAE ↗).

Вот условный пример, цифры только для иллюстрации логики:

Если оценка окажется ниже или банк даст LTV 50%, на руки останется 500 000 AED. То есть 10 процентных пунктов LTV в этом примере стоят 200 000 AED. Я всегда считаю с запасом.

Какой LTV реален

Лимиты LTV задаёт ЦБ ОАЭ, и банк вправе поставить планку ниже. Для второго и последующих объектов, а также для инвестиционной недвижимости в регламенте отдельный потолок, он ниже (CBUAE, Article 3 ↗).

Конкретный процент по equity release каждый банк определяет сам. Emirates NBD на странице Loan Against Property для части клиентов указывает «до 70% LTV» под готовую freehold-недвижимость в Дубае, суммы до 10 млн AED и срок до 25 лет (Emirates NBD ↗). У разных категорий клиентов условия отличаются, так что точный LTV мы проверяем под вашу ситуацию.

Доход всё равно важен

Equity loan остаётся кредитом, долю в квартире вы не продаёте. Поэтому доход банк проверяет так же, как при обычной ипотеке.

• Все кредитные платежи вместе не должны превышать 50% дохода (это DBR). При этом банк не обязан давать максимум и смотрит на вашу ситуацию (CBUAE, Article 3 ↗).
• DBR проверяют стресс-тестом, по ставке на 2–4 процентных пункта выше текущей.
• Если объект сдаётся, из расчёта вычитают минимум два месяца аренды на случай простоя.
• Срок кредита до 25 лет, а предельный возраст на конец кредита устанавливает сам банк.

Если после equity loan вы собираетесь брать ещё одну ипотеку, считайте оба платежа вместе. Иначе первый кредит заберёт лимит, который нужен для второго.

Сколько стоит оформление

В таблице только то, что подтверждено на официальных страницах. Тарифы своего банка всегда сверяйте с его Key Facts Statement.

Когда ипотеку переносят в другой банк, в DLD оформляют Mortgage transfer. Это 0,25% от суммы ипотеки, сбор за title deed и письмо старого банка об отсутствии возражений (DLD ↗).

Кстати, ЦБ отдельно требует, чтобы банки не мешали заёмщику рефинансироваться в другом банке (CBUAE ↗).

Документы

Список у каждого банка свой. Для ориентира вот базовый набор, который публикует CBD (CBD ↗).

Наёмный сотрудник:

• анкета, согласие на проверку в кредитном бюро;
• паспорт, резидентская виза, Emirates ID;
• выписка по счёту за 3 месяца (для новых клиентов банка);
• справка о зарплате.

Владелец бизнеса:

• анкета и согласие на проверку в бюро;
• торговая лицензия, регистрация в торговой палате, учредительные документы;
• выписки компании и личные за 12 месяцев (для новых клиентов).

По самому объекту понадобится title deed. Если квартира в ипотеке, добавьте liability letter от текущего банка с остатком долга, а если она сдана, то договор аренды.

Как проходит сделка

1. Сначала считаем: оценочную стоимость по последним сделкам в здании, текущий долг и DBR со всеми кредитами.
2. Выбираем банк, сравнивая LTV, ставку, комиссии и условия досрочного погашения.
3. Получаем предодобрение. Банк проверяет доход и кредитную историю.
4. На объект выезжает независимый оценщик из списка банка. Без этой оценки банк не может взять на себя обязательство выдать кредит.
5. Финальное одобрение и подписание.
6. Старый кредит гасится (если он есть), в DLD регистрируется новая ипотека.
7. Банк выдаёт деньги.

Труднее всего предсказать оценку. Если она выйдет ниже ожиданий, сумма на руки уменьшится. Подробно об этом я писала в статье про заниженную оценку банка.

Из практики. Одна моя сделка заняла 2,5 месяца. Покупатель рефинансировал свою квартиру, которая уже была в ипотеке, и часть денег направил на квартиру от застройщика. По ней оставались post-handover платежи и набежали штрафы. Штрафы мы включили в statement of account, чтобы банк видел полную сумму. Оценка банка вышла ниже, чем мы рассчитывали, и LTV получился 50% вместо ожидаемых 60%. Разницу покупатель добрал дополнительным кредитом, и сделку закрыли успешно. С тех пор я всегда заранее считаю вариант с меньшим LTV.

На что тратить эти деньги, а на что не стоит

FAB среди типичных целей называет реинвестирование, покупку другой недвижимости и ремонт (FAB ↗). У моих клиентов деньги чаще всего уходят на три вещи:

• первоначальный взнос за следующую квартиру;
• остаток застройщику, чтобы получить NOC (подробнее на странице NOC и пени);
• финальный платёж при передаче ключей (ипотека на финальный платёж).

Брать equity loan «на всякий случай» я не советую. Проценты начисляются с первого дня, и квартира всё это время в залоге.

Риски, о которых говорю честно

• Плавающая ставка может вырасти. Как раз поэтому ЦБ и требует стресс-тест.
• Кредитов два, а зарплата одна. Если доход упадёт, платить всё равно придётся по обоим.
• Арендатор может найтись не сразу. Банк сам закладывает простой минимум в два месяца, и вам стоит сделать то же самое.
• Продать квартиру в ипотеке можно, но это лишний шаг: сначала закрытие кредита и liability letter.
• Оценщик не учитывает ожидаемый рост цен, так прямо требует ЦБ. Расчёт на то, что завтра квартира подорожает, в цифры банка не попадёт.

Когда equity loan имеет смысл

• Объект готов, оформлен на вас и стоит заметно больше долга.
• Доход проходит по DBR с учётом нового платежа и стресс-теста.
• У денег есть конкретная задача и срок.
• Вы посчитали, что будет, если LTV окажется на 10 пунктов ниже.

Если все четыре пункта про вас, инструмент рабочий. Больше о продукте на странице equity loan.

Что дальше

Пройдите ипотечный навигатор. За пару минут станет понятно, подходит ли вам equity loan и на какой LTV можно рассчитывать. Платёж можно прикинуть в калькуляторе. А если хотите разобрать свою ситуацию с цифрами, напишите мне в WhatsApp. Я сама брала ипотеку в Commercial Bank of Dubai в декабре 2025 года и веду такие сделки от первого расчёта до регистрации в DLD.