Что такое buyout ипотеки?

Это перевод действующей ипотеки в другой банк. Новый банк гасит ваш долг перед старым, и ипотеку в DLD перерегистрируют на нового кредитора. Обычно так делают ради лучшей ставки, другого срока или более удобных условий.

Сколько старый банк может взять за досрочное погашение?

По правилам ЦБ ОАЭ комиссия за полное или частичное досрочное погашение ипотеки не может быть больше 1% остатка долга или 10 000 AED, в зависимости от того, что меньше. При фиксированной ставке банк вправе дополнительно взять фактическую стоимость разрыва фиксации. Точные условия прописаны в вашем кредитном договоре.

Сколько стоит перевод ипотеки в DLD?

По данным DLD, 0,25% от суммы ипотеки плюс сбор за выпуск документа о праве собственности и сборы за чертежи. Если оформляете через Trustee office, к этому добавится плата сервисного партнёра и VAT.

Может ли банк запретить мне рефинансирование?

Нет. В правилах ЦБ ОАЭ прямо сказано, что у заёмщика не должно быть препятствий к рефинансированию в другом банке. Банк может взять только разрешённые комиссии.

Можно ли при buyout получить дополнительные деньги?

Да, некоторые банки дают рефинансировать объект с получением дополнительных средств. Сумма зависит от оценки квартиры и лимитов LTV. По сути это уже equity loan.

Ипотека на ипотеку: как перевести кредит в другой банк (buyout)

Ипотеку на ипотеку в Дубае называют buyout. Вы переводите действующий кредит в другой банк: новый банк гасит долг перед старым, а ипотеку в Dubai Land Department перерегистрируют на нового кредитора. Обычно ради ставки, срока или условий. Я веду такие сделки с 2024 года. Ниже расскажу, когда buyout себя окупает, сколько он стоит по официальным тарифам и где в процессе обычно спотыкаются.

Когда есть смысл переходить

Чаще всего ко мне приходят с одной из этих ситуаций:

Заканчивается фиксированная ставка. Дальше кредит переходит на плавающую, и платёж может вырасти.
В другом банке ставка ниже. На крупном остатке даже доли процента за несколько лет складываются в заметную сумму.
Хочется поменять срок. Кто-то удлиняет кредит, чтобы платить меньше в месяц, кто-то сокращает, чтобы быстрее рассчитаться.
Нужны деньги под объект. При рефинансировании часть стоимости квартиры можно получить на руки. Это уже equity loan, и про него у меня есть отдельная статья «Equity loan в ОАЭ».

Банки, кстати, сами предупреждают об обратной стороне. У FAB на сайте написано, что рефинансирование может увеличить общий срок выплат и итоговую сумму процентов. Поэтому я сравниваю полную стоимость кредита за весь срок, а на ставку смотрю уже потом.

Сначала поговорите со своим банком

Прежде чем уходить, спросите текущий банк, готов ли он пересмотреть ставку. Бывает, что банк сам предлагает новые условия, лишь бы не терять клиента. Тогда не нужна ни новая оценка, ни перерегистрация в DLD.

Есть и третий путь: частичное досрочное погашение. Если у вас есть свободные деньги, можно уменьшить остаток и платёж, оставшись в том же банке. Комиссию за частичное погашение ЦБ ограничивает так же, как за полное: не больше 1% остатка или 10 000 AED, что меньше. Некоторые банки раз в год разрешают частично погашать кредит вообще без комиссии в пределах лимита. Это написано в их условиях.

Ваше право на рефинансирование

Здесь правила ЦБ ОАЭ на стороне заёмщика. В Article 4 ↗ правил по ипотеке есть два важных пункта:

у заёмщика не должно быть препятствий к рефинансированию в другом банке;
максимум, что банк может взять за рефинансирование или досрочное погашение, это его фактические расходы на разрыв фиксированной ставки и/или комиссии по Регламенту 29/2011.

В поправке 2019 года ↗ к этому регламенту ЦБ зафиксировал потолок: комиссия за полное или частичное досрочное погашение ипотеки не больше 1% остатка долга или 10 000 AED, что меньше.

На цифрах это выглядит так. Остаток долга 800 000 AED: 1% равен 8 000 AED, это меньше 10 000, значит, предел 8 000 AED. Остаток 2 000 000 AED: 1% уже 20 000 AED, но срабатывает потолок в 10 000 AED. При фиксированной ставке банк может добавить фактическую стоимость разрыва фиксации, так что загляните в свой договор.

Сколько стоит buyout

Расход	Кто берёт	Сколько
Досрочное погашение в старом банке	старый банк	до 1% остатка или 10 000 AED, что меньше (+ break cost при фиксе)
Перевод ипотеки в DLD	DLD	0,25% суммы ипотеки + сбор за выпуск документа + сборы за чертежи
Сервисный партнёр (если через Trustee office)	Trustee office	по тарифу DLD + VAT
Оценка, оформление, страхование	новый банк	по тарифам банка, смотрите Key Facts Statement

Тарифы DLD опубликованы на странице услуги Mortgage transfer ↗. Когда оформление идёт через онлайн-систему банка, DLD списывает сбор со счёта банка, а дальше банк сам решает, переложить ли его на вас.

Приятная часть: за такие кредиты банки конкурируют. На дату статьи на их сайтах можно найти, например, такие условия:

Commercial Bank of Dubai: 0% комиссии за оформление при buyout;
Emirates Islamic: 0% комиссии за оформление для buy-out;
FAB: отказ от комиссии за оформление, возврат комиссии за досрочное погашение и оценку при переводе ипотеки, отсрочка первого платежа;
ADIB: покрытие комиссии за досрочное погашение в предыдущем банке.

Всё это акции, у них свои условия и сроки. В день подачи перепроверьте на сайте банка, что предложение ещё действует.

Документы

Emirates NBD для перевода кредита просит:

действующий паспорт и Emirates ID;
документы на объект и title deed;
документы по действующему кредиту.

К этому добавьте обычный пакет по доходу. Для наёмных сотрудников это справка о зарплате и выписки, для владельцев бизнеса документы компании. Новый банк смотрит на вас как на нового заёмщика: проверяет DBR, кредитную историю и то, насколько стабилен доход.

Для регистрации в DLD понадобятся:

письмо-согласие предыдущего банка на перевод ипотеки (no-objection);
письмо нового банка о регистрации ипотеки;
три заверенных экземпляра ипотечного договора;
если объект в первичном реестре (off-plan), электронный NOC застройщика через Dubai REST.

Это требования DLD ↗. В FAQ DLD ↗ то же самое сказано одной фразой: ипотеку можно перевести от одного кредитора к другому, если есть NOC от банка.

Как проходит buyout по шагам

Сравнить предложения: ставка, срок фиксации, что будет после неё, комиссии. Всё это есть в Key Facts Statement.
Запросить у текущего банка liability letter. В нём точная сумма долга на дату, и без него новый банк дальше не пойдёт.
Подать заявку в новый банк, пройти проверку дохода и оценку объекта.
Получить offer letter и подписать его.
Новый банк гасит долг перед старым.
Старый банк даёт согласие, и в DLD ипотеку перерегистрируют на нового кредитора.

Сроки я специально не называю. Они зависят от обоих банков и особенно от того, как быстро старый банк выдаёт письма.

Что я спрашиваю у нового банка

Рекламная ставка для меня только повод начать разговор. До подачи документов я прошу банк ответить на несколько вопросов. Ответы потом сверяю с Key Facts Statement: по правилам ЦБ банк обязан прозрачно раскрыть все комиссии и ставки, а комиссии вынести отдельным приложением к договору.

Какая ставка и на сколько она фиксирована? Фикс на два года и фикс на пять лет считаются по-разному, это разные продукты.
Что будет после фиксации? К какому индексу привяжут плавающую ставку и какую маржу добавят сверху.
Нужно ли переводить зарплату? CBD, например, прямо пишет, что клиенты с зарплатой в банке получают ставку лучше. Если менять зарплатный счёт вы не готовы, спросите ставку именно для своего случая.
Сколько стоит досрочное погашение уже у нового банка? Когда-нибудь вы можете захотеть уйти и от него. Некоторые банки разрешают раз в год частично погасить кредит без комиссии, у CBD это до 15% остатка.
Кто платит сбор DLD и оценку? Бывает, что банк берёт их на себя по акции.
Какие страховки обязательны и сколько они стоят? Страхование жизни и объекта тоже входит в полную стоимость кредита.

Потом я свожу ответы в одну таблицу. В ней видно, сколько вы заплатите за весь срок в текущем банке и в новом, включая все разовые расходы. Если экономию съедают комиссии, я так и говорю: buyout вам не нужен.

Где обычно возникают сложности

Оценка. Новый банк оценивает квартиру заново, и LTV считают уже от его оценки. Если она окажется ниже ожидаемой, остаток долга может не влезть в лимит. Разницу тогда придётся закрыть своими деньгами. Подробно об этом в статье «Банк занизил оценку».

LTV для инвестиционной квартиры. По правилам ЦБ для второго и следующих объектов, а также для инвестиционных покупок лимит у большинства покупателей 60%. Если квартира сдаётся, новый банк может отнести её к инвестиционным.

Доход изменился. Если после первой ипотеки доход снизился или появились новые кредиты, DBR может не пройти.

Возраст. Новый банк считает срок от вашего возраста сейчас, поэтому удлинить кредит получается не всегда.

Квартира ещё не сдана. Для объекта в первичном реестре (Oqood) DLD потребует электронный NOC застройщика. Если по рассрочке есть долг, застройщик может не выдать его сразу. Как с этим быть, я разбираю в статье «Как получить NOC, если есть долг и пени».

Из практики. Покупатель рефинансировал свою квартиру, которая уже была в ипотеке, и взял equity loan. Часть денег пошла на квартиру от застройщика с остатком post-handover платежей и штрафами. Банк занизил оценку, и LTV получился 50% вместо ожидаемых 60%. Разницу покупатель добрал дополнительным кредитом. Сделка заняла 2,5 месяца, это самая долгая сделка в моей практике, и закрылась она успешно.

Как я работаю с buyout

Сначала я считаю, стоит ли вообще переходить. Сравниваю текущий кредит с предложениями банков по полной стоимости, рекламная ставка тут мало что говорит. Если переход выгоден, веду его целиком: письма от старого банка, документы для нового, оценку, регистрацию в DLD. Подробнее об услуге на странице «Ипотека на ипотеку».

Чтобы прикинуть экономию, пройдите ипотечный навигатор или посчитайте новый платёж в калькуляторе. Если удобнее сразу обсудить, напишите мне в WhatsApp и пришлите остаток долга и текущую ставку.