Рассрочка и пени застройщика → NOC
Застройщик не выдаёт NOC на продажу, пока по квартире есть долг. А если платежи просрочены, к долгу добавляются пени. Решение: ипотека покупателя закрывает задолженность перед застройщиком прямо в сделке, включая пени, и после этого застройщик выдаёт NOC.
Кому подходит
- Вы продаёте квартиру, по которой не закрыта рассрочка застройщику
- По платежам набежали пени, и NOC не выдают
- Вы покупаете такую квартиру и хотите сделать это безопасно
Как проходит сделка
- 01
Statement of account с пенями
Начинаем с точной выписки от застройщика: основной долг, post-handover остаток и все штрафы. Без неё сделку не посчитать.
- 02
Одобрение ипотеки покупателя
Банк покупателя должен понимать, что часть кредита пойдёт застройщику. Сумма долга вместе с пенями закладывается в расчёт.
- 03
Оплата застройщику
В сделке банк выпускает менеджерский чек на застройщика на сумму долга. Остаток получает продавец.
- 04
NOC и трансфер
Застройщик выдаёт NOC, и сделка регистрируется у Trustee office DLD.
На что смотреть
- Пени растут, пока долг не закрыт. Сроки сделки важны для обеих сторон.
- Оценка банка может быть ниже цены. Тогда покупатель добирает разницу, и это нужно предусмотреть заранее.
- Все суммы должны сходиться до дня трансфера: долг застройщику, чек продавцу, сборы.
Документы
- Statement of account от застройщика с пенями
- SPA / Oqood
- Документы покупателя для ипотеки
- Паспорт продавца
Банк может запросить и другие документы.
Из практики
Equity loan, пени застройщика и заниженная оценка
Покупатель рефинансировал свою квартиру, которая уже была в ипотеке, и часть средств пустил на нашу квартиру от застройщика с post-handover остатком и штрафами. Штрафы мы включили в statement of account.
Банк занизил оценку: LTV вышел 50% вместо ожидаемых 60%. Покупатель добрал разницу дополнительным кредитом. Сделка длилась 2,5 месяца и закрылась успешно, все стороны довольны.
Информация носит ознакомительный характер. Окончательные условия ипотеки определяет банк после проверки документов.
Другие сценарии
- 01Ипотека на ипотекуПеревод ипотеки в другой банк или покупка квартиры, которая у продавца в ипотеке
- 02Финальный платёж 20/80, 40/60Финальный платёж застройщику при сдаче дома — в ипотеку
- 03НерезидентамУсловия для нерезидентов и как трудоустройство в ОАЭ их меняет
- 04Equity loanКредит под свою недвижимость, в том числе если она уже в ипотеке