Где проверить, что брокер лицензирован RERA?

В приложении Dubai REST есть сервис Validate E-Card: выбираете тип карты, вводите номер (BRN) и сразу видите результат. Сервис доступен всем, вне зависимости от статуса резидентства.

Что показывает QR-код Madmoun на объявлении?

Он открывает страницу разрешения на рекламу на сайте DLD. Там указаны данные компании, данные объявления, статус и стоимость объекта. Сверьте их с тем, что написано в объявлении.

Если в объявлении нет QR-кода, это обязательно обман?

Не обязательно, но это нарушение правил рекламы. DLD прямо призывает не связываться с объявлениями, которые не одобрены департаментом. Попросите у брокера номер разрешения и QR, прежде чем ехать на показ.

Может ли нелицензированный брокер требовать комиссию?

По разъяснениям DLD, брокер может лишиться права на комиссию, если выяснится, что он не лицензирован RERA. Проверив карту, вы защищаете свои деньги и свою позицию, если дойдёт до спора.

Как проверить брокера и объявление в Дубае: BRN и QR Madmoun

Проверить брокера и объявление в Дубае можно бесплатно, и займёт это минут пять. Брокера проверяют по номеру карты BRN в приложении Dubai REST. Объявление проверяют по QR-коду Madmoun: он открывает страницу разрешения на рекламу на сайте Dubai Land Department. Ниже я по шагам показываю, как это сделать и на что смотреть, пока вы ещё никому не отправили паспорт или деньги.

Меня зовут Виктория Бурмакина, я лицензированный брокер RERA, мой BRN 78108. Мою карту можно проверить точно так же, и я сама прошу клиентов это сделать. Обиды тут никакой нет, это обычная практика.

Почему проверять стоит ещё до показа

Рынок в Дубае открытый, и этим пользуются. Объявления копируют, ставят цену ниже рынка, чтобы вы позвонили, а в мессенджерах пишут люди, которые называют себя брокерами. Регулятор всё это видит. В июле 2024 года DLD сообщил о штрафах 256 брокерам ↗ за нарушение правил рекламы за полгода и прямо призвал не взаимодействовать с объявлениями, которые департамент не одобрил.

После проверки вы будете знать три вещи:

что человек действительно лицензированный брокер;
есть ли у объявления разрешение на рекламу и совпадает ли объект в нём с тем, что вам показывают;
с какой компанией вы в итоге подписываете договор.

Шаг 1. Брокер и его BRN

BRN означает регистрационный номер брокера. Он напечатан на карте RERA, и обычно его ставят в подпись письма, на визитку и в объявления.

Проверка в Dubai REST ↗ выглядит так:

Скачайте приложение Dubai REST (App Store или Google Play) и войдите.
Откройте сервис Validate E-Card.
Выберите тип карты и введите номер.
Результат появится на экране сразу.

DLD пишет, что сервис работает только в приложении, открыт для всех категорий пользователей и отвечает мгновенно. Платы за проверку на странице сервиса нет.

В результате сверьте:

имя на карте и имя человека, который с вами переписывается;
срок действия карты;
компанию на карте и компанию, от имени которой вам присылают договоры.

В Dubai REST есть и справочник. По описанию DLD ↗, там собраны брокеры и уровень их активности, агентства и их классификация, а ещё сертифицированные застройщики, оценочные и управляющие компании.

Если с вами переписывается «помощник брокера»

Бывает, что пишет один человек, а карту присылает другой. Спросите прямо, кто ведёт сделку и чья подпись будет стоять в договоре. Если у агентства есть лицензия, это ещё не значит, что лицензирован каждый, кто пишет от его имени. Проверять нужно карту того, с кем вы действительно работаете.

Шаг 2. Объявление и QR Madmoun

Сервис Madmoun ↗ DLD ввёл с 24 апреля 2023 года. На каждое разрешение на рекламу в системе Trakheesi выпускается QR-код, и компании обязаны ставить его в печатную и видеорекламу.

Пользоваться им просто:

Наведите камеру телефона на QR-код.
На сайте DLD откроется страница с данными разрешения.
Сравните эти данные с объявлением.

По данным DLD ↗, по коду видны сведения о компании, данные объявления, статус и стоимость объекта. Ещё Madmoun показывает, продан объект или уже сдан.

Что сравнить	Где смотреть	Тревожный сигнал
Компания	Страница Madmoun и карта брокера	Компания в разрешении не та, что в переписке
Объект	Страница Madmoun и объявление	Другой проект, площадь или тип
Цена	Страница Madmoun и объявление	Цена в объявлении заметно ниже, чем в разрешении
Статус	Страница Madmoun	Объект уже продан или сдан
Сам код	Объявление	QR нет, он не сканируется или ведёт не на сайт DLD

Отдельно посмотрите на адрес страницы. QR должен открывать официальный сайт dubailand.gov.ae. Код, который ведёт на сторонний домен, к Madmoun отношения не имеет.

Откуда берётся разрешение

Разрешение на рекламу выдают через систему Trakheesi на сайте DLD. На странице сервиса ↗ сказано, что для большинства типов разрешений брокер прикладывает договор на маркетинг с собственником. Значит, если разрешение есть, у брокера есть и основание рекламировать этот объект. На вторичке таким договором на практике обычно служит Form A. Про формы я подробно пишу в статье о формах A, B и F.

Шаг 3. Тот ли объект вам показывают

Код может быть в полном порядке, и всё равно остаётся вопрос, ту ли квартиру вы смотрите. Я проверяю так:

План, этаж и вид на показе совпадают с объявлением и разрешением.
Право собственности продавца брокер продавца должен подтвердить до того, как вы что-то подпишете. «На доверии» ничего не подписывайте.
Новостройку проверяйте отдельно: проект, застройщик, процент готовности, escrow-счёт, дата последней инспекции. Как это сделать, я разбираю в статье как проверить застройщика.
В договоре с брокером, по разъяснениям DLD, должны быть данные сторон, данные объекта, сумма, размер комиссии и дата регистрации.

Когда я бы остановилась

Брокер не называет BRN или уходит от вопроса.
Карта не проходит проверку, или имя на ней другое.
В объявлении нет QR-кода, а на просьбу прислать разрешение вы получаете тишину.
Цена сильно ниже рынка и действует «только сегодня».
Задаток просят перевести на личный счёт, криптокошелёк или «знакомой компании» ещё до подписания договоров.
Торопят и отговаривают от проверки.

У любого из этих пунктов по отдельности может найтись объяснение. Если их несколько сразу, я бы взяла паузу.

Проверка не прошла: что делать

Обвинять человека в мошенничестве сразу не нужно. Карта может быть просрочена, потому что идёт продление. Брокер мог перейти в другое агентство, а данные ещё не обновились. Но и продолжать, как будто ничего не случилось, тоже не стоит.

Я действую в таком порядке:

Задайте вопрос прямо и письменно: «Ваша карта не проходит проверку в Dubai REST. Пришлите, пожалуйста, актуальный номер». Нормальный брокер ответит быстро и не обидится.
Пока вопрос не закрыт, не отправляйте задаток и не подписывайте договор.
Проверьте объявление само по себе. Если у объекта есть действующее разрешение и QR, посмотрите, какая компания указана в Madmoun, и свяжитесь с ней напрямую по контактам с её официального сайта.
Сохраните скриншоты объявления, переписку и номер телефона. Они понадобятся, если придётся обращаться в DLD.

Если у объявления нет разрешения или стоит чужой QR-код, вспомните, что DLD публично призывает не взаимодействовать с объявлениями, которые департамент не одобрил. Этого достаточно, чтобы просто пройти мимо.

Как проверить меня

Мой BRN 78108. Откройте Dubai REST → Validate E-Card и введите номер. Фото моей карты RERA есть на странице обо мне. Если кто-то пишет вам от моего имени, но с другим номером, это не я.

Комиссия и лицензия по правилам DLD

В ответах на частые вопросы DLD ↗ есть несколько пунктов, которые покупателю полезно знать:

размер комиссии определяет договор с брокером;
если в договоре не сказано иное, брокер получает комиссию после заключения договора купли-продажи и его регистрации в DLD;
брокер может лишиться права на комиссию, если работает против интересов своей стороны или если окажется, что у него нет лицензии RERA.

Поэтому я советую работать только с тем, чью карту вы проверили, и записывать комиссию в договор.

Из практики. Семья, которая покупала со мной квартиру в Address Residences в Dubai Creek Harbour, хотела перевести деньги продавцу напрямую ещё до трансфера. Я их отговорила. Деньги прошли через конвейансинговую компанию, и она выпустила менеджерские чеки на имя продавца. Проверка брокера и объявления защищает вас на первом этапе. Дальше важно, каким путём идут деньги, и об этом я подробно пишу в статье о безопасной оплате сделки.

Мои условия

Раз уж речь о прозрачности, вот мои условия:

off-plan от застройщика для покупателя бесплатно;
вторичка до 1 000 000 AED: 21 000 AED, VAT включён;
вторичка от 1 000 000 AED: 2% + VAT.

Всё это прописывается в договоре до начала работы. Как я веду сделку, можно почитать на странице обо мне.

Короткий чек-лист

Попросите BRN и проверьте его в Dubai REST → Validate E-Card.
Сверьте имя и компанию на карте с перепиской и договором.
Отсканируйте QR Madmoun и убедитесь, что он открывает dubailand.gov.ae.
Сравните компанию, объект, цену и статус в разрешении с объявлением.
Если это off-plan, проверьте проект в Dubai REST.
Не переводите деньги до подписания договоров и никогда на личные счета.

Ссылки на официальные сервисы DLD собраны на странице «Полезное».

Если вы нашли объект и хотите, чтобы я посмотрела на него со стороны, пришлите ссылку в WhatsApp. Я проверю объявление и разрешение и подскажу, что спросить у продавца.