Где посмотреть, зарегистрирован ли застройщик?

В сервисе DLD со списком одобренных застройщиков. Он есть на сайте Dubai Land Department и в приложении Dubai REST. Если компании там нет, дальше не идите.

Как узнать, есть ли у проекта escrow-счёт?

Откройте Dubai REST → Project Status (Mashrooi), найдите проект по названию или номеру. В карточке есть вкладка Escrow Account, процент готовности и данные последней инспекции.

Можно ли платить застройщику на его обычный счёт?

Нет. По закону Дубая № 8 от 2007 года платежи покупателей off-plan поступают на escrow-счёт проекта. Реквизиты в договоре должны совпадать с данными escrow в Mashrooi.

Что будет, если проект отменят?

По данным FAQ DLD, отдел ликвидации проектов требует от застройщика вернуть деньги инвесторам в течение 60 дней с даты решения об отмене. Если застройщик не выполняет требование, дело передают в суд.

Сколько времени занимает такая проверка?

Реестр, Mashrooi, escrow и QR Madmoun вы проверите меньше чем за час. Дольше всего придётся читать SPA, и на это время жалеть не стоит.

Как проверить застройщика в Дубае: чек-лист перед покупкой off-plan

Застройщика в Дубае можно проверить самостоятельно и бесплатно. Почти всё нужное лежит в официальных сервисах Dubai Land Department: реестр застройщиков, статус проекта, escrow-счёт, инспекции. Ниже мой рабочий чек-лист. Я прохожу его перед каждой покупкой off-plan, даже когда застройщик известный.

Сначала про логику. Проверять нужно и компанию, и конкретный проект. У надёжного застройщика тоже может оказаться проект, который ещё не зарегистрирован, или договор с реквизитами не того счёта.

Шаг 1. Застройщик в реестре DLD

Закон Дубая № 8 от 2007 года прямо запрещает вести девелоперскую деятельность компании, которой нет в реестре застройщиков DLD и у которой нет лицензии от уполномоченных органов (текст закона ↗, статья 4).

Смотреть нужно в сервисе Approved Developers ↗ на сайте DLD или в приложении Dubai REST. Он открыт для всех и показывает результат сразу.

Сверьте две вещи:

юридическое название компании в SPA совпадает с названием в реестре;
в договоре стоит то же юрлицо, что и в карточке проекта в Mashrooi (об этом шаг 2).

Маркетинговое имя бренда и юрлицо часто различаются, и в этом нет ничего страшного. Плохо, когда в договоре указана компания, которой нет ни в реестре, ни в карточке проекта.

Шаг 2. Проект зарегистрирован: Mashrooi в Dubai REST

Одной компании в реестре мало, потому что каждый проект регистрируется отдельно. Застройщик подаёт заявку через портал Oqood, проходит обмер юнитов, открывает escrow-счёт и получает электронный сертификат регистрации проекта (услуга Register Project ↗).

Статус проекта можно посмотреть в приложении Dubai REST ↗ → Project Status (Mashrooi) или на странице Project Status Enquiry ↗. Искать можно по названию или номеру проекта.

В карточке проекта я смотрю на эти поля:

Поле	Что проверить
Статус	Проект активен, а не отменён или «на отмене»
Процент готовности	Соответствует ли тому, что обещают в презентации
Inspection Details	Дата последней инспекции
Developer Details	То же юрлицо, что в вашем SPA
Escrow Account	Банк и номер escrow-счёта
Completion	Плановая дата завершения

В том же поиске видны и проекты со статусом Completed. По ним складывается история застройщика: что уже сдано, что ещё строится.

Как читать процент готовности и данные инспекций, я подробно разбираю в статье Как проверить стадию строительства.

Шаг 3. Деньги идут только на escrow-счёт

Этот пункт для меня главный. Escrow-счёт открывают на имя проекта, и тратить деньги с него можно только на строительство этого проекта. По долгам застройщика их арестовать нельзя. Если у застройщика несколько проектов, у каждого свой escrow-счёт (Закон № 8/2007 ↗, статья 9).

Из FAQ DLD ↗ полезно знать ещё несколько вещей:

с escrow-счёта платят в основном подрядчикам и консультантам проекта, а на маркетинг можно потратить только 5% от общей суммы продаж;
деньги выдают по этапам, после того как инженер банка-доверителя проверит на площадке, что этап завершён;
5% суммы на счёте удерживают ещё год после завершения проекта в качестве гарантии устранения дефектов.

RERA требует от брокеров направлять покупателей платить только на escrow-счёт проекта (Brokerage Practice Guide 2024 ↗, раздел о маркетинге off-plan).

На практике правило одно: реквизиты в SPA и в инвойсе должны совпадать с данными escrow из Mashrooi. Если бронь просят перевести «на счёт компании», «на личный счёт менеджера» или отдать наличными, остановитесь и задайте вопрос письменно.

Подробнее про escrow читайте в статье Escrow-счёт в Дубае.

Шаг 4. У проекта есть финансовая подушка

Чтобы зарегистрировать проект, застройщик предоставляет гарантию в 30% одним из трёх способов (условия услуги Register Project ↗):

завершено 30% строительства;
банковская гарантия на 30% стоимости строительства;
денежный депозит, эквивалентный 30%.

Ещё земля должна находиться во фриволд-зоне или зоне долгосрочной аренды, с оформленным правом собственности. Самим это проверять не нужно. Если проект значится в Mashrooi как зарегистрированный, DLD эти условия уже проверил. Я рассказываю о них, чтобы было понятно, чем зарегистрированный проект отличается от «предстарта», о котором пока ходят только слухи.

Шаг 5. Реклама проекта разрешена

Закон запрещает застройщику рекламировать продажу off-plan и выставлять её на выставках без письменного разрешения DLD (Закон № 8/2007 ↗, статья 5).

Брокеру на любую рекламу нужен permit в системе Trakheesi, и номер permit должен стоять на объявлении (Brokerage Practice Guide 2024 ↗). С апреля 2023 года к permit выпускается QR-код Madmoun. Отсканируйте его, и вы увидите одобренные данные объявления и рекламодателя (новость DLD ↗).

Если проект продают без permit и QR, я бы насторожилась и насчёт продавца, и насчёт самого проекта. Как проверить брокера, я пишу в статье Как проверить брокера и объявление.

Шаг 6. Договор зарегистрируют в Oqood

После подписания SPA застройщик регистрирует продажу во временном реестре DLD через портал Oqood. По условиям услуги DLD на это даётся 90 дней с даты подписания. Покупатель получает электронный сертификат временной регистрации на e-mail (Request to register the initial sale ↗).

Если застройщик отказывается регистрировать договор или тянет время, покупатель может сам подать заявку в DLD с подтверждающими документами (FAQ DLD ↗).

Зачем вообще нужна эта регистрация, я объясняю в статье Oqood: что это.

Шаг 7. Читаем SPA, а брошюру откладываем

Брошюра нужна, чтобы продать. Защищает вас договор, и то если он хорошо написан. В SPA я читаю:

план платежей: суммы, даты, привязку к этапам строительства, платежи после ключей;
пени за просрочку: как начисляются и с какого дня;
дату сдачи и допустимый перенос, то есть что считается задержкой и что вы получаете взамен;
условия перепродажи до ключей: нужен ли NOC и при каком проценте оплаты его дают;
отделку и спецификацию: что входит, а что «по усмотрению застройщика»;
как оформляется площадь, если итоговая отличается от заявленной.

Если в плане оплаты есть платежи после ключей, почитайте отдельный разбор Планы оплаты и post-handover.

Шаг 8. Смотрим готовые дома застройщика глазами жильца

По реестру понятно, что компания работает легально. Как она строит, реестр не покажет. Поэтому я:

езжу в сданные дома застройщика и смотрю лобби, лифты, парковку, состояние фасада через несколько лет;
открываю Service Charge Index ↗ по его готовым проектам, чтобы понять, во что обходится содержание;
при возможности разговариваю с управляющими и жильцами.

Из практики. В одной сделке мы с клиентом выбирали 3BR в Peninsula Four (Business Bay) ещё до выдачи ключей и разбирали планировки. В башне A вид частично перекрывает башня B, поэтому искали только в башне B. В брошюре такого не увидишь, это видно на плане участка и на месте.

Если проект отменят

Думать о таком сценарии не хочется, но знать, как он устроен, нужно. Вот что пишет FAQ DLD ↗:

после отмены проекта отдел ликвидации требует от застройщика вернуть деньги инвесторам в течение 60 дней с даты решения. RERA может продлить срок, если видит основания. Если застройщик требование не выполняет, дело уходит в суд;
деньги с escrow-счёта отменённого проекта переводят на trust-счёт DLD и распределяют между получателями полностью или пропорционально;
по просьбе инвестора DLD договор расторгнуть не может. Если проект не отменён, а вы хотите вернуть деньги, решать это будет суд.

Escrow защищает деньги, но проверку он не заменяет. Чем раньше вы заметите проблему, тем больше у вас вариантов.

Когда я останавливаю сделку

Проекта нет в Mashrooi, а вам предлагают «закрытый предстарт» с бронью до регистрации.
Бронь или первый взнос просят перевести куда угодно, кроме escrow-счёта проекта.
Юрлицо в SPA не совпадает с застройщиком в карточке проекта.
Процент готовности стоит на месте, а последняя инспекция была давно. По данным FAQ DLD ↗, технический отчёт по проекту считается истёкшим через три месяца с даты последнего отчёта.
В объявлении нет permit и QR-кода Madmoun.
На вопрос, когда договор зарегистрируют в Oqood, отвечают уклончиво.
Вас торопят подписать «сегодня, потому что завтра цена вырастет», а драфт SPA заранее не присылают.

Если флаг один, я задаю вопросы письменно. Если их два и больше, ищу другой проект.

Короткий чек-лист

Застройщик есть в списке одобренных DLD ↗.
Проект есть в Mashrooi, статус активный.
Процент готовности и дата последней инспекции свежие.
Реквизиты в SPA совпадают с escrow-счётом из Mashrooi.
У объявления есть permit и QR Madmoun.
SPA зарегистрируют в Oqood, и вы получите сертификат.
Вы прочитали пени, сроки, условия перепродажи и post-handover.
Вы видели хотя бы один сданный проект застройщика.

Новостройки, которые я показываю, собраны в разделе Новостройки. Покупателю off-plan от застройщика мои услуги ничего не стоят.

Нужна вторая пара глаз

Пришлите мне в WhatsApp название проекта и драфт SPA. Мы пройдём чек-лист вместе, и я скажу, на что посмотреть до первого платежа. Если планируете ипотеку на финальный платёж, сразу посчитайте сценарий в калькуляторе.