Застройщик в Дубае обязан принимать деньги на escrow-счёт?

Да. По данным DLD, закон об escrow-счетах распространяется на всех застройщиков в Дубае, которые продают объекты off-plan и получают платежи от покупателей или финансистов проекта. Все такие платежи зачисляются на escrow-счёт проекта.

Где посмотреть номер escrow-счёта проекта?

В приложении Dubai REST: Services → Project Status (Mashrooi), затем поиск проекта по названию. В карточке проекта есть раздел с данными escrow-счёта. DLD указывает, что приложение показывает номера escrow-счетов.

Может ли застройщик тратить деньги с escrow на что угодно?

Нет. Выплаты идут в основном подрядчикам, консультантам и на маркетинг проекта, причём на маркетинг можно потратить не больше 5% от общего объёма продаж. Деньги выдают по этапам, после проверки инженером банка-трасти.

Что будет с деньгами, если проект отменят?

По данным DLD, счёт переходит в отдел ликвидации проектов. Отдел требует от застройщика вернуть деньги инвесторам в течение 60 дней с даты решения об отмене. RERA может продлить срок, а если застройщик не платит, дело передают в суд.

Escrow-счёт в Дубае: как он работает и как проверить его в Dubai REST

Когда вы покупаете off-plan в Дубае, ваши платежи уходят на отдельный банковский счёт проекта. Застройщик не может просто забрать их себе: он получает деньги частями и только тогда, когда стройка реально продвинулась. Для покупателя это главная защита. Ниже рассказываю, как устроен escrow по правилам DLD и как за пять минут проверить счёт своего проекта.

Что такое escrow-счёт проекта

По определению DLD, escrow-счёт открывается в банке под конкретный проект. На него зачисляют деньги покупателей юнитов off-plan и средства финансистов проекта (DLD, FAQ ↗).

В основе лежит Закон № 8 от 2007 года об escrow-счетах для девелопмента в Дубае. DLD пишет, что он вступил в силу 28 июня 2007 года и действует для всех проектов, объявленных как до его публикации, так и после.

Что говорит FAQ DLD:

закон касается всех застройщиков в Дубае, которые продают off-plan и получают платежи от покупателей или финансистов;
счёт открывают на имя проекта, и тратить его можно только на строительство этого проекта;
кредиторы застройщика не могут добиться ареста денег на этом счёте;
платежи покупателей зачисляются на escrow-счёт, даже если продажи стартовали до его открытия;
если проект заложен банку, сумма кредита тоже поступает на escrow-счёт.

Кто управляет счётом

Счёт ведёт банк-трасти (account trustee). Согласно FAQ DLD, это банк или финансовая организация, которая работает в Дубае, имеет лицензию ЦБ ОАЭ на приём депозитов третьих лиц и одобрена RERA. С RERA трасти подписывает письменное соглашение.

Открыть счёт можно только после того, как RERA утвердит проект. Сейчас система делает это автоматически сразу после одобрения.

Свежий список одобренных банков-трасти DLD держит на странице Approved escrow account trustees ↗.

На что застройщик может тратить деньги

Список ограничен. По правилам DLD выплаты с escrow-счёта идут подрядчикам, консультантам и на маркетинг проекта. Далеко не каждый расход застройщика можно оплатить с этого счёта. На маркетинг разрешено потратить не больше 5% от общего объёма продаж.

Как деньги выходят со счёта

Менеджер проекта со стороны застройщика сообщает банку-трасти, что этап закончен, и подаёт запрос на оплату.
Инженер банка-трасти едет на площадку и смотрит, выполнен ли этап на самом деле.
После этого банк перечисляет деньги поставщикам. Не раньше.

5% удержания

По закону 5% от всей внесённой суммы остаются на счёте ещё год после завершения проекта. Так у застройщика или подрядчика есть стимул исправить дефекты, причём и те, что видны при сдаче, и те, что вылезут в течение года после передачи.

Если проект встал или его отменили

В FAQ ↗ DLD разбирает несколько ситуаций.

Проект отменён. Счёт передают в отдел ликвидации проектов. Отдел требует от застройщика вернуть деньги инвесторам в течение 60 дней с даты решения. При наличии причин RERA может продлить срок. Если застройщик так и не платит, дело уходит в суд.
Отмена ещё идёт. Процедура состоит из нескольких шагов: жалоба, рассмотрение, комиссия по незавершённым проектам. По данным DLD, всё это занимает не меньше трёх месяцев.
Проект не отменён, но инвестор хочет вернуть деньги. Тогда нужен суд. Расторгать договор между застройщиком и покупателем DLD не будет, его задача в таком случае помочь сторонам договориться.
Готовность не выше 5%. RERA периодически смотрит, как идёт стройка. Если проект стоит, застройщику дают время исправить ситуацию. Не исправил, и начинается процедура отмены.

Когда ликвидация завершена, деньги переводят на трастовый счёт DLD и распределяют между получателями. Получат они всю сумму или пропорциональную долю, зависит от того, сколько осталось на счёте.

Риски off-plan escrow не убирает. Он снижает вероятность того, что деньги потратят не на стройку. Сроки и качество придётся проверять отдельно.

Как проверить escrow-счёт: по шагам

У меня на это уходит несколько минут.

Скачайте Dubai REST из App Store или Google Play.
Внизу экрана откройте Services, затем Project Status (Mashrooi) (инструкция DLD ↗).
Введите название проекта и откройте его карточку.
Пролистайте разделы: детали проекта, статус, застройщик и данные escrow-счёта.
Стрелка рядом с процентом на изображении здания открывает детали инспекции.

DLD пишет, что в Dubai REST видны процент готовности, реальные фото проекта, номер escrow-счёта и платежи, которые владельцы должны по своим проектам (DLD, Dubai REST ↗).

На странице Project Status Enquiry ↗ перечислено, что показывает карточка проекта. Там номер проекта, площадь, число юнитов, даты регистрации, начала и завершения, замечания, данные застройщика и управляющей компании, а также название банка escrow.

Что сверить

Банк и номер счёта в Dubai REST совпадают с реквизитами в вашем SPA и в счёте на оплату.
Этот банк есть в списке одобренных трасти DLD.
В реквизитах указан тот же проект, что и в Dubai REST.
Деньги идут на escrow-счёт проекта. Личный счёт или счёт «партнёра» сюда не подходит.

Если что-то не сходится, остановитесь и ничего не платите, пока не разберётесь. Отправьте застройщику официальный запрос и сразу напишите мне.

Из практики. Семья-нерезиденты без счёта в ОАЭ хотела перевести деньги продавцу напрямую ещё до трансфера. Я их отговорила, и деньги прошли через конвейансинговую компанию, которая выпустила менеджерские чеки на продавца. Это была вторичка, escrow там не было. Но логика та же: платить только по официальной схеме, которую можно проверить, даже если «напрямую быстрее».

Границы защиты

Чтобы не переоценивать escrow, полезно понимать, от чего он не спасает.

Срок сдачи он не гарантирует. Escrow следит за тем, куда уходят деньги, на скорость стройки он не влияет.
Качество отделки и планировка решаются договором и приёмкой.
Деньги, отправленные мимо счёта, он не защищает. Если вы заплатили на чужие реквизиты, escrow тут ни при чём.
Автоматического возврата тоже нет. Если проект не отменён, а вы хотите выйти из сделки, по данным DLD придётся идти в суд.

Так что escrow для меня одна из нескольких проверок. Кроме него я смотрю реальную стадию стройки и самого застройщика с его историей.

Как правильно платить застройщику

Escrow защищает только те деньги, которые на него дошли. За сам платёж отвечаете вы.

Реквизиты берите только из официальных документов застройщика: SPA и счёта на оплату. Если реквизиты прислали в мессенджере, сверьте их с Dubai REST.
Платите со своего счёта. В назначении платежа укажите проект и номер юнита из договора.
Сохраняйте подтверждения: платёжное поручение, квитанцию, письмо застройщика о получении денег.
Следите за балансом. По данным DLD, Dubai REST показывает владельцам, сколько они должны по своим проектам. Если цифра в приложении расходится с вашей, запросите у застройщика statement of account.
Наличные и платежи «посреднику» исключите, даже если за скорость обещают скидку.

Ошибки, которые встречаются чаще всего

Деньги ушли на счёт компании-«партнёра» застройщика вместо escrow проекта.
Платёж отправили по реквизитам из старого счёта, хотя застройщик уже сообщил новые.
В назначении нет номера юнита, и деньги потом долго ищут.
Заплатили раньше, чем проверили, достигнут ли этап стройки.

Платёж по графику и право на проверку

Графики оплаты off-plan часто привязаны к стадиям стройки. В FAQ ↗ DLD прямо сказано: получив запрос на оплату, инвестор вправе узнать текущий процент готовности через письмо консультанта проекта, одобренного DLD. Пока не подтверждено, что проект дошёл до этапа из согласованного графика, инвестор не обязан платить.

Если нужен официальный отчёт, его можно заказать у технического аудитора RERA. Сбор составляет 15 000 AED за юнит или виллу.

Как читать процент готовности и инспекции, я разбираю в статье как проверить стадию строительства.

Escrow и ипотека на стройку

При ипотеке на off-plan ЦБ ОАЭ требует, чтобы банк сначала отправил застройщику вашу собственную часть и только потом кредитные деньги. Платить застройщику нужно по этапам, которые физически подтвердил банк или независимый специалист (CBUAE ↗). LTV для off-plan до 50%.

Короткий чек-лист покупателя off-plan

Проект находится в Dubai REST, в разделе Project Status (Mashrooi).
Банк escrow есть в списке одобренных трасти DLD.
Реквизиты в SPA совпадают с реквизитами в Dubai REST.
Процент готовности соответствует этапу, за который просят деньги.
Карточка проекта и детали инспекции обновлялись недавно.
Платёж уходит только на escrow-счёт проекта.

Подробный чек-лист по застройщику есть в статье как проверить застройщика. Проекты, которые я проверила сама, собраны в каталоге новостроек.

Хотите, чтобы я проверила ваш проект

Пришлите мне в WhatsApp название проекта и реквизиты из договора. Я сверю их с Dubai REST и скажу, на что посмотреть перед платежом. Покупателю off-plan от застройщика мои услуги ничего не стоят.