Что такое Oqood простыми словами?

Регистрация вашего договора на off-plan во временном реестре Dubai Land Department. Застройщик вносит продажу в реестр через портал Oqood, а вам приходит электронный сертификат временной регистрации.

Кто регистрирует Oqood: я или застройщик?

Застройщик, через портал Oqood. По условиям услуги DLD договор регистрируют в течение 90 дней с даты подписания. Если застройщик затягивает, покупатель может обратиться в DLD сам.

Сколько стоит регистрация?

По тарифу DLD 2% от стоимости приходится на продавца и 2% на покупателя, плюс 10 AED knowledge fee и 10 AED innovation fee. Кто платит на самом деле, решает ваш SPA.

Oqood и Title Deed — одно и то же?

Нет. Oqood действует, пока идёт строительство. Title Deed выдают после завершения проекта, и только на полностью оплаченный юнит.

Можно ли продать или заложить квартиру с Oqood?

Можно. Закон № 13/2008 разрешает продажу, залог и другие сделки с юнитами из временного реестра. Для перепродажи на практике понадобится NOC застройщика, а у банка будут свои условия.

Oqood в Дубае: что это и зачем он покупателю off-plan

Когда вы покупаете квартиру off-plan, Title Deed на неё пока получить нельзя. Дома ещё нет, и вносить в основной реестр нечего. Поэтому сделку записывают во временный реестр Dubai Land Department, и называется эта регистрация Oqood. Застройщик оформляет продажу через одноимённый портал, вам приходит электронный сертификат. Ниже расскажу, как это устроено и на что я смотрю у своих клиентов.

Откуда взялся Oqood

В основе лежит закон Дубая № 13 от 2008 года о временном реестре недвижимости (текст закона ↗). Временный реестр в нём описан как записи DLD в бумажном или электронном виде. Туда вносят договоры купли-продажи и другие сделки с off-plan, пока объект не попал в основной реестр.

Oqood же называется портал DLD, через который застройщики эту регистрацию ведут. В описании услуги так и написано: войти в портал Oqood и выбрать временную регистрацию продажи (Request to register the initial sale ↗). Сам проект застройщик регистрирует там же (Register Project ↗).

Зачем это знать покупателю

Из закона № 13/2008 я бы запомнила три нормы.

Без регистрации сделки нет. Продажа или другая сделка с off-plan-юнитом, которая передаёт или ограничивает права собственности, недействительна, если её не внесли во временный реестр (статья 3).
Юнит из временного реестра разрешено продавать, закладывать и проводить с ним другие сделки (статья 6).
Off-plan в проекте, который уполномоченные органы ещё не одобрили, продавать нельзя. Такой договор ничтожен (статья 10).

И ещё одна полезная норма. Застройщик не вправе брать с вас сборы при продаже или перепродаже юнитов, кроме административных расходов, одобренных DLD (статья 7).

Как проходит регистрация

На сайте DLD ↗ порядок описан так:

Застройщик заходит в портал Oqood и выбирает временную регистрацию продажи.
Указывает юнит, заполняет данные, прикладывает документы и выбирает способ оплаты.
Отправляет заявку онлайн.
Покупателю на e-mail приходит электронный сертификат временной регистрации.

DLD указывает срок услуги в один рабочий день.

90 дней на регистрацию

SPA подписывают застройщик и покупатель. Внести его во временный реестр нужно в течение 90 дней с даты подписания (условия услуги DLD ↗).

В интернете встречаются другие сроки. Я советую смотреть на страницу услуги DLD: условия иногда меняются, и актуальная редакция висит именно там.

Если застройщик тянет

В FAQ DLD ↗ этот случай разобран. Когда застройщик отказывается регистрировать договор или задерживает регистрацию, покупатель может сам подать заявку в DLD и приложить подтверждающие документы.

Какие документы нужны

Физическим лицам DLD называет такой список (DLD ↗):

копия договора купли-продажи;
копия действующего Emirates ID;
для нерезидентов копия действующего паспорта.

Если покупатель несовершеннолетний, договор подписывает опекун и прикладывает копию своего паспорта или ID.

У компаний документов больше. Нужны лицензия, ID или паспорт владельца лицензии, доверенность, если она есть. Для LLC добавляются устав в переводе на арабский и сертификат акционеров. Иностранной компании устав заверяют в МИД, а при покупке требуется NOC фризоны, который действует один год. Полный список для каждого типа компании есть на странице услуги.

Сколько стоит

Тариф DLD ↗:

Сбор	Сумма
Со стороны продавца	2% от стоимости
Со стороны покупателя	2% от стоимости
Knowledge fee	10 AED
Innovation fee	10 AED
Самостоятельная регистрация застройщиком через портал Oqood	1 000 AED

Платят через кошелёк Noqodi или списанием с escrow-счёта. Кто из сторон в итоге несёт сборы, написано в SPA. Этот пункт я прошу клиентов прочитать до подписания, потому что у разных застройщиков он разный.

Все расходы при покупке, в том числе ипотечные, я собрала в статье Расходы при покупке.

Чем Oqood отличается от Title Deed

	Oqood	Title Deed
Когда	Пока объект строится	После завершения проекта
Реестр	Временный	Основной
Условие	Зарегистрированный SPA	Сертификат о завершении + полная оплата юнита
Документ	Электронный сертификат временной регистрации	Электронный Title Deed

Получив сертификат о завершении, застройщик по закону обязан внести проект в основной реестр (статья 8 ↗). По FAQ DLD ↗, туда с выдачей Title Deed переходят полностью оплаченные юниты. Если покупатель выполнил все обязательства по договору, DLD может перенести юнит на его имя и по его собственному заявлению.

Для рассрочки после ключей из этого следует простая вещь. Пока вы платите застройщику, у вас Oqood, Title Deed ещё не будет. Подробнее об этом в статье Планы оплаты и post-handover.

Что я проверяю в сертификате Oqood

Когда клиенту приходит сертификат, я сверяю его с SPA и документами:

имена всех покупателей и совладельцев, буква в букву как в паспорте;
номер юнита, этаж и проект;
площадь;
цену;
застройщика: это должно быть то же юрлицо, что в договоре и в карточке проекта в Mashrooi ↗.

Если что-то не сходится, исправляйте сразу. Через несколько лет, на ключах или при перепродаже, сделать это будет сложнее.

Перепродажа до ключей

Закон позволяет продать off-plan до завершения. Сделка проходит через тот же временный реестр, и регистрацию переоформляют на нового покупателя. Почти всегда для этого нужен NOC застройщика, а у застройщика свои требования: минимальный процент оплаты, отсутствие долга, административный сбор.

Если по рассрочке накопились долг и пени, NOC могут не выдать, пока вы их не закроете. Как с этим работать, в том числе через ипотеку, я написала на странице NOC при долге и пенях.

Из практики. Студию в Pearl House (JVC) купили за 570 000 AED в рассрочку до ключей. После ключей её продали за 770 000 AED. Обе цены указаны до вычета расходов: DLD, комиссий, NOC и сервисных сборов. Результат я никому не обещаю и привожу этот случай по другой причине. Весь путь, от первого платежа до продажи, проходит через регистрации в DLD и документы застройщика, и в каждом из них должен быть порядок.

Можно ли взять ипотеку на квартиру с Oqood

По закону юниты из временного реестра можно закладывать. На деле банки обычно подключаются ближе к ключам: финансируют финальный платёж при сдаче или остаток рассрочки после ключей. Банк оценивает объект, а готовую квартиру оценить проще, чем стройку.

Для ипотеки пригодится вот что:

банк сверит данные в Oqood с SPA и вашими документами, поэтому они должны совпадать;
у застройщика банк запросит statement of account: сколько оплачено, сколько осталось и есть ли пени;
для сделки понадобится NOC застройщика.

Как я веду такие сделки, рассказываю на странице Ипотека на финальный платёж.

Если вы покупаете стройку у владельца

Бывает, что строящуюся квартиру покупают у первого покупателя, а не у застройщика. В такой сделке три стороны: продавец, вы и застройщик, который выдаёт NOC. До депозита я прошу у продавца:

копию его сертификата Oqood, чтобы убедиться, что регистрация есть и данные совпадают;
statement of account от застройщика с суммой оплаченного и остатка;
условия застройщика по переоформлению, то есть сборы и сроки.

Деньги продавцу уходят только в рамках оформления у застройщика и в DLD. Платить «заранее» не нужно.

После ключей

Проект завершён, юнит оплачен, и вместо Oqood вы получаете Title Deed. Хлопот после ключей при этом обычно хватает.

Из практики. Клиент купил 1BR в Seslia Tower. После сделки я оставалась на связи и помогала с платежами. Потом провела снаггинг, подключила DEWA, охлаждение и газ, докупила технику и текстиль. Клиент прилетел уже в готовую квартиру, а арендатора я нашла сама.

Ошибки, которые я вижу у покупателей

Человек подписал SPA, платит по графику, а сертификат Oqood так ни разу и не видел. Запросите его у застройщика и сохраните PDF.
Данные никто не сверил. Опечатка в имени или неверная площадь всплывают через годы, на ключах, в ипотеке или при продаже.
Деньги ушли до регистрации проекта. Если проекта нет в Mashrooi, вашему договору не к чему привязаться. Поэтому начинать стоит с проверки проекта.
Oqood путают с Title Deed. Пока идёт рассрочка, Title Deed не будет, и это нормально. Просто держите это в голове, если планируете продажу или рефинансирование.
Пункт о сборах пропустили. 2% + 2% выходят в заметную сумму, и распределение должно стоять в SPA до подписания. Устной договорённости тут мало.

Коротко

Oqood: временная регистрация вашего SPA в DLD, пока идёт стройка.
Регистрирует застройщик через портал Oqood, в течение 90 дней с подписания.
Сертификат приходит на e-mail, и его стоит сверить с SPA.
Сборы по тарифу DLD составляют 2% + 2% и небольшие фиксированные платежи, а кто что платит, решает SPA.
Title Deed выдают после завершения проекта и полной оплаты.

Если вы купили off-plan, а сертификата Oqood всё нет или в нём ошибка, напишите мне в WhatsApp. Подскажу, куда обратиться и что приложить. Если вы только выбираете проект, начните с чек-листа по проверке застройщика и каталога новостроек.