Можно ли перевести деньги продавцу напрямую до трансфера?

Технически можно, но я не советую. Если сделка сорвётся, вернуть деньги будет сложно. На вторичке обычно платят в день трансфера менеджерскими чеками или через конвейансинговую компанию.

Куда платить застройщику за off-plan?

На escrow-счёт проекта. По закону Дубая платежи покупателей off-plan поступают на банковский счёт проекта у аккредитованного escrow-агента. Реквизиты сверьте с данными проекта в Dubai REST и с застройщиком по официальному телефону.

Можно ли привезти наличные?

Наличные и приравненные к ним инструменты свыше AED 60 000 декларируют при въезде и выезде через систему Afseh ICP. Платить за недвижимость я всё же советую банковским переводом: так проще подтвердить, откуда деньги.

Нужен ли счёт в банке ОАЭ?

Не всегда. Off-plan оплачивают переводом на escrow-счёт проекта, а принимает ли застройщик платежи из-за рубежа, уточните у него. На вторичке удобнее перевести деньги конвейансинговой компании или в свой банк в ОАЭ, чтобы выпустить менеджерские чеки. Условия открытия счёта для нерезидентов в каждом банке свои.

Как перевести деньги на покупку квартиры в Дубае легально

За квартиру в Дубае люди чаще всего переводят самую крупную сумму в своей жизни. Ошибиться тут дорого. Бывают неверные реквизиты, платёж уходит не тому получателю, а иногда банк начинает спрашивать о происхождении денег за день до трансфера. В этой статье я расскажу о легальных и понятных способах оплатить покупку и о том, куда именно должны прийти деньги. Схем обхода ограничений здесь не будет. Они ставят под удар и деньги, и саму сделку.

Деньги идут по маршруту сделки

Куда платить, зависит от того, что вы покупаете.

Покупка	Куда идут деньги	Как обычно платят
Off-plan от застройщика	escrow-счёт проекта	банковский перевод
Вторичка, cash	продавцу в день трансфера в Trustee office DLD	менеджерские чеки, онлайн-платежи DLD
Вторичка, продавец с ипотекой	банку продавца, продавцу и DLD	три менеджерских чека
Вторичка через Dubai Now	escrow-счёт, одобренный DLD	перевод на escrow

Ниже разберу каждый вариант отдельно.

Off-plan: только на escrow-счёт проекта

Закон Дубая № 8 от 2007 года ↗ описывает escrow-счёт как банковский счёт проекта, куда поступают платежи покупателей off-plan. Его открывают у аккредитованного escrow-агента на имя проекта, и тратить эти деньги можно только на строительство этого проекта.

На практике из этого следует несколько правил.

Платите по реквизитам escrow-счёта конкретного проекта. «Счёт компании» или счёт посредника для этого не подходят.
Есть ли у проекта escrow-счёт, видно в приложении Dubai REST ↗, в сервисе статуса проекта.
Реквизиты из инвойса сверяйте с данными застройщика. Если в письме вдруг пишут, что реквизиты поменялись, позвоните застройщику по официальному номеру с его сайта. Номеру из письма доверять не стоит.

Сам платёж на escrow выглядит как обычный банковский перевод. Можно ли отправить его из-за рубежа и в какой валюте, спросите у застройщика заранее. О проверке счёта подробно написано в статье про escrow-счёт.

Вторичка: расчёт в день трансфера

На вторичке право собственности переходит в Trustee office DLD (Real Estate Registration Trustee), и расчёты проходят там же.

Для оплаты сборов DLD называет ↗ ePay, Dubai Pay, Noqodi Wallet и менеджерский чек (Manager Cheque). Сбор за регистрацию продажи составляет 2% от стоимости с покупателя и 2% с продавца, к ним добавляются фиксированные сборы. Нерезиденты могут показать паспорт вместо Emirates ID.

Менеджерский чек

Такой чек банк выпускает от своего имени, но за ваши деньги. Продавец получает его в момент, когда подписываются документы о передаче. Так деньги и право собственности переходят одновременно.

Если продавец в ипотеке, сумму делят. По данным DLD ↗, чеков будет три:

на банк (или застройщика) на сумму долга продавца;
на продавца на остаток, если он есть;
на DLD на сбор 4%.

Про чеки я подробно рассказала в статье безопасная оплата: менеджерские чеки и конвейансинг.

Если у вас нет счёта в ОАЭ

Менеджерский чек выпускает банк в ОАЭ, значит, деньги должны быть там. Вариантов два.

Свой счёт в банке ОАЭ. Некоторые банки открывают счета нерезидентам. Документы, валюты и сроки у всех разные, смотрите на сайте конкретного банка.
Конвейансинговая компания. Вы переводите деньги ей. Компания выпускает менеджерские чеки на продавца и на сборы и готовит документы к трансферу.

Из практики. Семья-нерезиденты без счёта в ОАЭ покупала 2BR в Address Residences в Dubai Creek Harbour. Они хотели перевести деньги продавцу напрямую, ещё до трансфера. Я их отговорила и предложила конвейансинговую компанию. Клиенты перевели деньги ей, компания выпустила менеджерские чеки на имя продавца, и на трансфер мы пришли с понятной и защищённой схемой оплаты.

Dubai Now: сделка онлайн

Для простых случаев у DLD есть онлайн-покупка через Dubai Now ↗. Ограничений несколько. Сервисом пользуются только владельцы UAE ID, квартира должна быть во фрихолде, без ипотеки и обременений. Сумма сделки и сборы поступают на escrow-счёт, одобренный DLD.

Банк или обменная компания: проверьте лицензию

Переводить стоит только через банк или обменную компанию с лицензией Центрального банка ОАЭ. ЦБ публикует реестр лицензированных банков и обменных компаний ↗. Найдите на centralbank.ae свежую редакцию и сверьте название и номер лицензии.

Чего я прошу клиентов не делать:

отдавать деньги «частным обменникам» и людям, которые обещают провести всё «быстро и без вопросов»;
переводить на счета третьих лиц, которые не участвуют в сделке;
дробить платежи, чтобы не попасть под проверку. Вопросов от этого становится только больше.

Наличные и криптовалюта

Наличными квартиры в Дубае обычно не покупают, и я так делать не советую. Знать стоит две вещи.

Декларация на границе. По данным ICP ↗, путешественники старше 18 лет декларируют наличные и приравненные инструменты, а также драгоценные металлы и камни, если их больше чем на AED 60 000 или эквивалент в другой валюте. Декларацию подают в системе Afseh, на сайте или в приложении.
Отчёты по сделкам. Финансовая разведка ОАЭ (UAE FIU) ↗ называет порог AED 55 000 для оплаты наличными или криптовалютой в сделках с недвижимостью. Выше него участники рынка подают отдельные отчёты.

С банковским переводом всё проще. У него есть история, отправитель и получатель, и в случае вопросов это работает на вас.

Валюта, курс и комиссии

Цены в Дубае в дирхамах (AED), а ваши деньги могут лежать в другой валюте. Конвертировать их может банк-отправитель, банк-получатель или обменная компания, и курс с комиссией у каждого свои.

До перевода я бы выяснила следующее:

Кто конвертирует. Спросите свой банк, в какой валюте уйдёт платёж и где его переведут в дирхамы.
Курс и комиссия. Попросите банк показать их до отправки и сравнивайте итоговую сумму в AED. Один курс без комиссии мало что говорит.
Банки-посредники. При международном переводе банк по пути может удержать часть суммы. Если получатель должен получить ровно столько, сколько указано, отправляйте с запасом или выберите опцию, где все комиссии платит отправитель.
Валюта счёта получателя. Escrow-счёт или счёт конвейансинговой компании может принимать не любую валюту. Это тоже лучше уточнить заранее.

На крупной сумме разница в курсе заметна. Поэтому я советую сначала отправить небольшой тестовый платёж на те же реквизиты. Так вы увидите и маршрут, и сумму, которая реально дошла.

Документы о происхождении денег

Крупные переводы проверяют и банки ОАЭ, и банки в стране отправки. Это обычная процедура, пугаться её не нужно. Подготовьте заранее:

договор купли-продажи или бронирования (SPA, на вторичке MOU, то есть Form F);
инвойс застройщика или расчёт по сделке;
документы об источнике денег: продажа другой недвижимости, накопления на зарплатном счёте, дивиденды, кредит;
выписки по счёту.

Точный список вам даст банк. Отправляйте деньги с запасом по времени. Перевод может задержаться на проверке, а у застройщика и продавца свои сроки.

Если часть цены покрывает ипотека, переводить придётся меньше. Какой нужен взнос и какие будут стартовые расходы, можно посчитать в ипотечном калькуляторе. Для нерезидентов у меня есть отдельная страница: ипотека для нерезидентов.

Чек-лист перед переводом

Вы знаете получателя: escrow-счёт проекта, конвейансинговая компания или ваш счёт в ОАЭ.
Реквизиты подтверждены по официальному каналу, одного письма мало.
Ваш банк или обменная компания есть в реестре ЦБ ОАЭ.
В назначении платежа указаны проект и номер юнита или номер договора.
Документы о происхождении денег собраны.
Перевод отправлен с запасом по времени.
Подтверждение перевода сохранено.

Коротко

Off-plan оплачивают только на escrow-счёт проекта.
На вторичке платят в день трансфера, менеджерскими чеками или через конвейансинг.
Напрямую продавцу до трансфера не платите.
Пользуйтесь только лицензированными банками и обменными компаниями.
Наличные свыше AED 60 000 нужно декларировать, а платить лучше переводом.
Документы о происхождении денег готовьте заранее.

Если вы покупаете из-за рубежа и не понимаете, как выстроить платежи, напишите мне в WhatsApp. Я распишу маршрут денег под вашу сделку, от брони до трансфера. Обо мне и условиях работы можно прочитать на странице обо мне.