Что дешевле на старте: off-plan или вторичка?

Обычно off-plan: вы платите взнос по плану застройщика, а не всю цену сразу. На вторичке нужна вся сумма или взнос плюс ипотека. Сборы DLD при регистрации есть в обоих случаях.

Можно ли взять ипотеку на off-plan?

Чаще ипотеку берут на финальный платёж при передаче ключей, когда объект готов. Финансирование на этапе стройки предлагают не все банки, условия смотрите на сайте конкретного банка.

Как защищены деньги при покупке off-plan?

Платежи идут на escrow-счёт проекта, который контролирует DLD. Договор регистрируется во временном реестре (Oqood). Статус проекта видно в Dubai REST → Mashrooi.

Когда я начну получать аренду?

На вторичке сразу после трансфера, а иногда квартира уже сдана. На off-plan только после ключей, ремонта или меблировки и поиска арендатора.

Сколько стоят услуги брокера?

У меня off-plan от застройщика для покупателя бесплатно. Вторичка до 1 000 000 AED стоит 21 000 AED с VAT, дороже 2% + VAT.

Off-plan или вторичка в Дубае в 2026: как выбрать под свою задачу

Чаще всего меня спрашивают, что выбрать в 2026 году, off-plan или вторичку. Универсального ответа у меня нет, и честнее так и сказать. Всё решают ваша задача, бюджет и готовность ждать. Ниже я показываю, как раскладываю этот выбор вместе с клиентами. Прогнозов рынка здесь не будет, только механика.

Коротко: чем они отличаются

	Off-plan (от застройщика)	Вторичка (готовое жильё)
Деньги на старте	Взнос по плану застройщика	Вся цена или взнос + ипотека
Где деньги	Escrow-счёт проекта	Продавцу через трансфер в DLD
Документ	Регистрация в Oqood, Title Deed после завершения	Title Deed сразу на трансфере
Ипотека	Обычно на финальный платёж	Сразу, на готовый объект
Что вы видите	Планировку, рендер, шоурум	Реальную квартиру, вид, соседей
Аренда	После ключей и подготовки	Сразу или уже есть арендатор
Главный риск	Сроки и качество сдачи	Переплата, скрытые дефекты

Теперь по каждому пункту подробнее.

Деньги на старте

На off-plan вы платите по графику. Часть вносится при бронировании и подписании SPA, остальное по этапам стройки или по датам. Нередко заметная сумма приходится на ключи, а иногда платежи продолжаются и несколько лет после них. Для тех, у кого есть доход, но нет всей суммы сегодня, в этом главное удобство.

На вторичке нужна вся цена наличными (cash) или собственный взнос плюс ипотека. Сверху идут расходы на сделку в день трансфера.

Сборы DLD платят в обоих случаях. По тарифам DLD при регистрации первичной продажи (Oqood) и при регистрации продажи готового объекта указано по 2% от стоимости со стороны продавца и со стороны покупателя (Oqood ↗, Property Sale Registration ↗). Кто их фактически платит, записывают в договоре. На вторичке к этому добавляются сборы за выдачу Title Deed и услуги Trustee office: 4 000 AED + VAT при цене от 500 000 AED и 2 000 AED + VAT, если дешевле (DLD ↗).

Все расходы я собрала в статье Все расходы при покупке. Сумму на старте под вашу цену можно посчитать в калькуляторе.

Ипотека

С вторичкой всё прямолинейно. Банк оценивает готовую квартиру и финансирует покупку, а сумма зависит от вашего дохода, долговой нагрузки и оценки банка. Как это считается, я разбирала в статье Ипотечный калькулятор: DBR, LTV, платёж.

С off-plan чаще работает другая схема. До ключей вы платите застройщику по плану, а на финальный платёж берёте ипотеку, когда объект готов и банк может его оценить. Это моя специализация, подробно о ней на странице ипотека на финальный платёж 20/80 и 40/60.

Некоторые банки финансируют и покупку на этапе строительства. Условия у всех разные, и смотреть их нужно на сайте банка и в оферте. Реклама тут плохой ориентир.

Отдельно про рассрочку после ключей. Если она у вас остаётся, а вы хотите ипотеку, банку придётся учесть этот долг в сделке, и как именно, решает конкретный банк. Расчёт от этого меняется, так что спрашивайте банк заранее. Подробнее в статье Планы оплаты и post-handover.

Защита денег

Off-plan. Закон Дубая № 8 от 2007 года требует, чтобы платежи покупателей поступали на escrow-счёт проекта. Деньги с этого счёта идут только на строительство, и арестовать их по долгам застройщика нельзя (текст закона ↗, статья 9). Договор регистрируется во временном реестре DLD, который называется Oqood. По закону № 13 от 2008 года сделка с off-plan-юнитом, не внесённая в этот реестр, недействительна (текст закона ↗, статья 3).

Проект можно проверить в приложении Dubai REST → Mashrooi ↗. Там видны процент готовности, последняя инспекция и escrow-счёт. Пошагово я расписала это в чек-листе по проверке застройщика.

Вторичка. Право собственности переходит в момент трансфера в DLD. Самое уязвимое место здесь порядок расчётов. Заранее продавцу ничего не переводят, деньги передаются на трансфере, обычно менеджерскими чеками.

Из практики. Семья-нерезиденты без счёта в ОАЭ покупала 2BR в Address Residences, Dubai Creek Harbour, и хотела перевести деньги продавцу напрямую ещё до трансфера. Я их отговорила. Деньги прошли через конвейансинговую компанию, она выпустила менеджерские чеки на имя продавца, и на трансфер мы вышли спокойно. У этой квартиры, кстати, была рассрочка после ключей на 2 года, на вторичке бывает и такое.

Сроки и неопределённость

У off-plan есть то, чего нет у вторички: время ожидания. Между подписанием и ключами проходят годы. За эти годы может измениться ваша жизнь, ставка по ипотеке и доход. Банк при этом будет оценивать квартиру на дату ключей, а не на дату покупки.

Срок сдачи тоже может сдвинуться. Что считается задержкой и что вы за неё получаете, написано в SPA, и этот раздел стоит прочитать до подписания.

Если вы перестанете платить по графику, у застройщика есть законная процедура. Он уведомляет DLD, а DLD даёт покупателю 30 дней на исполнение обязательств (закон № 13/2008 ↗, статья 11, с изменениями 2017 года). Что будет после этого срока, зависит от стадии готовности проекта. Поэтому план платежей я подбираю такой, который вы реально потянете, даже если на бумаге есть варианты привлекательнее.

Что вы видите до покупки

На вторичке вы видите всё сами: вид из окна, шум, свет, соседей, состояние дома. В Service Charge Index ↗ можно узнать реальную стоимость содержания, а аренду сверить с Rental Index ↗.

Off-plan вы покупаете по планировке. Поэтому я внимательно изучаю генплан: что построят перед окнами, как башни стоят относительно друг друга, куда выходит балкон.

Из практики. В Peninsula Four (Business Bay) мы выбирали 3BR до выдачи ключей, по планировке. В башне A вид частично перекрывает башня B, поэтому искали только в башне B. На рендере такого не увидишь.

Аренда и доход

Квартира на вторичке может сдаваться сразу после трансфера. Бывает, что она уже сдана, и вы покупаете её вместе с арендатором.

На off-plan доход появляется только после ключей, когда пройдены снаггинг, подключение DEWA и охлаждения, куплена мебель и найден арендатор. Если в плане есть платежи после ключей, аренда может покрывать их частично или полностью. Но здесь всё зависит от рынка на дату сдачи. Доходность я не обещаю и процентов «на будущее» не называю.

Из практики. Квартиру в The V Tower by Tiger клиенты взяли за 666 000 AED по плану 50% во время стройки и 50% в течение 4 лет после ключей. Арендатора нашли ещё до того, как закончили меблировку, и аренда покрывает платежи после ключей. Студию в Pearl House (JVC) за 570 000 AED купили в рассрочку до ключей, а после ключей продали за 770 000 AED. Обе цены указаны до вычета расходов: DLD, комиссий, NOC и сервисных сборов.

Пять вопросов, с которых я начинаю

Для чего покупка? Если жить в ближайший год, почти всегда подходит вторичка. Если это инвестиция на несколько лет, рассматриваем оба варианта.
Сколько денег у вас сейчас и какой доход? От этого зависит, потянете ли вы взнос на вторичке или удобнее график застройщика.
Нужна ли ипотека и когда? Если нужна, DBR и сценарий финального платежа мы считаем заранее, а не за месяц до ключей.
Готовы ли вы ждать? Когда сроки критичны, off-plan со сдачей через несколько лет добавляет риск.
Что важнее, цена входа или определённость? С off-plan обычно меньше денег нужно сегодня, но больше неизвестных. Со вторичкой денег нужно больше, зато яснее, что вы получаете.

Ошибки, которые я вижу чаще всего

Сравнивать сегодняшнюю цену off-plan с сегодняшней ценой вторички. На деле вы сравниваете квартиру, которая будет через несколько лет, с квартирой, которую можно сдать завтра. Учитывайте время ожидания и то, что до ключей аренды нет.
Не планировать финальный платёж. Многие считают только взнос, а за два месяца до ключей выясняется, что на крупный платёж при сдаче нужна ипотека, а доход за это время изменился.
Покупать вторичку, не проверив дом. Сервисные сборы, состояние общих зон, будущие ремонты можно узнать заранее, если посмотреть.
Не читать условия перепродажи до ключей. Если вы собираетесь продать off-plan до сдачи, узнайте, при каком проценте оплаты застройщик выдаёт NOC и сколько это стоит. Правила у каждого застройщика свои.
Переводить деньги до трансфера. На вторичке продавец получает деньги только в рамках трансфера, через проверенный механизм.

Мои условия

Условия у меня открытые:

off-plan от застройщика для покупателя бесплатно;
вторичка до 1 000 000 AED: 21 000 AED, VAT включён;
вторичка от 1 000 000 AED: 2% + VAT.

После покупки я остаюсь на связи и помогаю с платежами, снаггингом, подключением коммуникаций, ключами и поиском арендатора.

Что дальше

Посчитайте в калькуляторе платёж и сумму на старте для вторички и для off-plan, и разница будет видна сразу. Посмотрите новостройки и вторичку, которые я веду. Или напишите мне в WhatsApp бюджет и цель покупки, и я предложу два-три сценария под вас.