Можно ли отказаться принимать квартиру, если нашли дефекты?

Порядок приёмки описан в вашем договоре с застройщиком (SPA) и в handover-письме. Обычно дефекты фиксируют в акте, и застройщик их устраняет. Откладывать получение ключей без причины невыгодно: по закону годовой срок гарантии на инженерные системы тогда может начать идти с даты сертификата о завершении.

Сколько длится гарантия застройщика на дефекты?

По Закону Дубая № 6 от 2019 года застройщик 10 лет с даты сертификата о завершении отвечает за конструктивные дефекты, а 1 год с даты передачи квартиры владельцу отвечает за дефектные инженерные системы.

Нужен ли платный снаггинг-инспектор?

Не обязателен. Свежий взгляд с инструментами находит больше, но многое можно проверить самостоятельно по чек-листу. Выбор зависит от размера квартиры и вашего времени.

Можно ли провести приёмку, если я за границей?

Да. Приёмку может провести представитель по доверенности или ваш брокер вместе с инспектором. Уточните у застройщика, какие документы он требует от представителя.

Snagging в Дубае: как принять квартиру у застройщика

Snagging это проверка квартиры до того, как вы подпишете акт приёмки и получите ключи. Смысл в том, чтобы найти дефекты, пока за них отвечает застройщик, и зафиксировать их на бумаге. Я провожу снаггинг для своих клиентов, поэтому расскажу, как он проходит на практике, что смотреть и какие права у вас есть по законам Дубая.

Что такое snagging и когда он проходит

Английское «snag» значит мелкая неполадка. На снаггинге готовую квартиру осматривают на брак: трещины, сколы, неровная плитка, двери, которые не закрываются, протечки, мёртвые розетки.

Обычно всё идёт в таком порядке:

Застройщик получает сертификат о завершении (completion certificate). Статус проекта видно на странице Real Estate Project Status DLD ↗.
Вам приходит handover-уведомление с финальным платежом, сборами и списком документов.
Вы закрываете финальный платёж, своими деньгами или ипотекой на финальный платёж.
Застройщик назначает дату осмотра.
Вы проверяете квартиру и составляете список дефектов (snag list).
Застройщик исправляет замечания, вы смотрите ещё раз и подписываете акт приёмки.

У каждого застройщика порядок немного свой. Он записан в договоре купли-продажи (SPA) и в handover-письме. Прочитайте оба документа до осмотра.

Что говорит закон о дефектах

Основная норма в статье 40 Закона Дубая № 6 от 2019 года о совместной собственности ↗. В ней два срока:

Что	Срок ответственности застройщика	С какой даты
Конструктивные дефекты (несущие части здания)	10 лет	с даты сертификата о завершении
Дефектные инженерные системы: механика, электрика, сантехника, канализация и подобное	1 год	с даты передачи квартиры владельцу

Обратите внимание на одну деталь. Если владелец по какой-то причине не принимает квартиру, годовой срок начинает идти с даты сертификата о завершении. Затянув приёмку, вы гарантию себе не продлите, а скорее потеряете часть срока.

Есть и денежная подстраховка. По статье 14 Закона № 8 от 2007 года об escrow-счетах ↗ escrow-агент после сертификата о завершении удерживает 5% от суммы escrow-счёта проекта. Застройщик получает их обратно через год после регистрации юнитов на покупателей, так что у него есть причина быстро закрывать замечания. Подробнее в статье про escrow-счёт.

Как подготовиться к осмотру

Хорошая приёмка начинается ещё дома.

Возьмите планировку и спецификацию из SPA. Сверяйте квартиру с тем, что обещано: материалы, техника, площадь, количество розеток. Нравится или нет, тут вопрос второй.
Спросите застройщика заранее, будут ли в квартире электричество и вода. Без них половину не проверить.
Идите днём. Дефекты покраски и стекла видны при естественном свете.
Решите, кто пойдёт: вы, представитель по доверенности, брокер, платный инспектор или несколько человек вместе.

Что взять с собой

телефон с хорошей камерой и фонариком;
малярный скотч или стикеры, чтобы отмечать дефекты;
зарядку для телефона, ей удобно проверять розетки;
уровень и рулетку;
бутылку воды для проверки слива и уклона пола в душе;
распечатанный план квартиры.

Чек-лист осмотра

Обходите квартиру по часовой стрелке, комнату за комнатой. На каждый дефект делайте фото, клейте метку и записывайте строку в список.

Стены, потолки, полы

Трещины, пятна, следы протечек на потолке.
Неровная покраска, подтёки.
Плитка: сколы, перепады по высоте, пустоты. Простучите её, там, где нет клея, звук глухой.
Затирка швов целая и одного цвета.
Плинтусы прилегают без щелей.

Двери и окна

Двери открываются и закрываются без усилия, замки работают.
Окна и балконные двери прилегают плотно, уплотнители целы.
На стекле нет царапин и трещин.

Сантехника

Откройте все краны. Смотрите напор, горячую воду и нет ли подтёков под раковиной.
Полейте воду в душе. Она должна уходить в слив и не стоять в углу.
Проверьте смыв унитаза и герметик вокруг ванны и раковин.

Электрика и кондиционирование

Каждая розетка и каждый выключатель. Да, все до одного.
Свет во всех комнатах.
Кондиционер в каждой комнате включается, охлаждает, не шумит и не капает.
Щиток подписан.

Кухня и техника

Если техника встроенная, включите каждый прибор.
Дверцы шкафов висят ровно, петли отрегулированы.
На столешнице нет сколов, мойка не течёт.

Балкон и общие зоны

Ограждение крепкое, без ржавчины.
Слив на балконе работает.
Загляните в коридор, лифт, на паркинг. Это тоже ваша собственность, только совместная.

Самим или с инспектором

Платный снаггинг-инспектор не обязателен. Но у него есть опыт сотен осмотров и инструменты, которых у покупателя обычно нет. Тепловизор показывает влагу за стеной, влагомер находит сырость в стяжке. Глазом такое не увидишь.

Инспектор особенно пригодится, если:

квартира большая, это пентхаус или вилла, где много систем и помещений;
вы не в Дубае и не сможете приехать на повторный осмотр;
вы сразу сдаёте квартиру, и протечка в первый же месяц обернётся конфликтом с арендатором.

Справиться самим вполне реально, если:

это студия или 1BR в сданном доме, где соседи уже прошли приёмку;
вы готовы потратить на осмотр несколько часов и пройти весь чек-лист.

Как бы вы ни решили, список дефектов остаётся вашим документом. Даже если смотрел инспектор, прочитайте отчёт и проверьте, что там есть всё замеченное вами.

Список дефектов и повторная проверка

Отправляйте список застройщику письменно, через его официальный канал (портал или e-mail). В каждой строке укажите помещение, описание и фото. Переписку сохраняйте.

Потом застройщик исправляет дефекты и зовёт на повторный осмотр. Проверьте каждый пункт заново. Акт подписывайте, когда согласны с результатом, либо когда оставшиеся пункты прямо перечислены в акте вместе с обязательством застройщика их устранить.

Ключи получены. Что дальше

На приёмке дело не заканчивается. Обычно дальше идёт вот что:

Коммуникации. Электричество и вода, охлаждение, газ, если он есть. Понадобятся документы о собственности и данные квартиры. Условия и сборы смотрите на сайтах поставщиков.
Service charge. Ежегодные сборы утверждает RERA, и до утверждения управляющая компания требовать их не может ↗. Ставку по своему проекту проверьте в Service Charge Index ↗. С какого момента начинаются ваши платежи, написано в SPA. Подробнее в статье про service charge.
Документ о собственности. Узнайте у застройщика, как и когда после завершения проекта оформляется title deed.
Аренда. Если собираетесь сдавать, готовьте квартиру и ищите арендатора, пока идут финальные работы.

Год гарантии на инженерные системы отсчитывается с даты передачи. Если за это время что-то сломалось, пишите застройщику письменно, прикладывайте фото и сохраняйте ответы.

Из практики. Клиент купил у меня 1BR в Seslia Tower. После сделки я вела платежи, а когда пришло время, провела снаггинг, подключила DEWA, охлаждение и газ, купила технику и текстиль. Клиент прилетел уже в готовую квартиру. Потом мы нашли арендатора.

Где ошибаются при приёмке

Подписывают акт в первый же день. Если вас торопят, попросите время на полный осмотр.
Проверяют без света и воды. Половина дефектов так и останется незамеченной.
Договариваются устно. Без письменного списка с фото спорить потом трудно.
Не читают SPA. Обещанные материалы и техника записаны в договоре. Рекламная брошюра здесь не аргумент.
Тянут с приёмкой. Годовая гарантия, как вы уже знаете, может начать идти без вас.

Если вы далеко от Дубая

Снаггинг можно провести и без вас. Нужен человек, которому вы доверяете, и документ, который примет застройщик. Обычно это доверенность, но требования лучше уточнить у застройщика. Для своих клиентов я провожу осмотр сама, присылаю фото и видео по каждому помещению и переписываюсь с застройщиком, пока замечания не закрыты. Покупателям off-plan от застройщика мои услуги бесплатны, и сопровождение после покупки (снаггинг, коммуникации, ключи) тоже. О покупке на расстоянии подробнее в статье как купить квартиру в Дубае дистанционно.

Если коротко

Снаггинг даёт вам лучший шанс исправить брак за счёт застройщика.
По закону Дубая застройщик отвечает 10 лет за конструктив и 1 год за инженерные системы.
Готовьтесь заранее: SPA, план, инструменты, свет и вода.
Всё фиксируйте письменно и с фото.
Без причины приёмку не откладывайте.

Ключи уже скоро, а вы не в Дубае или не хотите заниматься приёмкой сами? Напишите мне в WhatsApp, и я расскажу, как проведу снаггинг именно в вашей квартире. Все проекты в продаже собраны в разделе новостройки.