Какая минимальная стоимость недвижимости для золотой визы?

2 000 000 AED, это может быть один объект или несколько вместе. По данным DLD, стоимость считается на момент покупки, а объекты должны быть оформлены на заявителя.

Можно ли получить золотую визу, если квартира в ипотеке?

Да. ICP допускает финансирование от одобренного местного банка. DLD для такого случая требует письмо банка об отсутствии возражений с суммой выплаченного и остатком долга. Как банк учитывает выплаченную часть, уточняйте до покупки.

Подходит ли off-plan для золотой визы?

ICP указывает, что можно купить один или несколько off-plan юнитов общей стоимостью от 2 000 000 AED у местного застройщика, одобренного компетентным органом. Конкретный проект лучше проверить до сделки.

На сколько лет выдаётся золотая виза через недвижимость?

ICP, GDRFA Dubai и DLD указывают 10 лет с возможностью продления при сохранении условий. В сводной таблице портала u.ae для категории инвесторов в недвижимость указан другой срок, поэтому перед подачей сверьте условия на icp.gov.ae.

Сколько стоит оформление через DLD?

На странице сервиса DLD для 10-летнего разрешения указан итог 9 884,75 AED: медосмотр, Emirates ID, разрешение на проживание, сборы DLD и административный сбор. Члены семьи оформляются отдельно.

Золотая виза через недвижимость в Дубае: условия 2026

Золотую визу ОАЭ можно получить, купив недвижимость. Базовое условие: собственность стоимостью от 2 000 000 AED. А дальше начинаются детали, на которых люди спотыкаются: ипотека, off-plan, совместная собственность, срок визы. Я свела условия из трёх официальных источников (ICP, GDRFA Dubai и Dubai Land Department) и проверила их на дату публикации, октябрь 2026. Иммиграционные правила меняются, поэтому перед покупкой «под визу» сверьтесь со ссылками в конце статьи.

Главные условия

Условие	Что говорят официальные источники
Минимальная стоимость	2 000 000 AED, один или несколько объектов
Оформление	В собственности заявителя, на его имя
Ипотека	Допускается, финансирование от одобренного местного банка; нужно письмо банка
Off-plan	Допускается, если застройщик одобрен компетентным органом
Совместная собственность	Доля заявителя от 2 000 000 AED
Срок	10 лет, продление при сохранении условий (ICP, GDRFA, DLD)
Медицинская страховка	Обязательна для заявителя и семьи (ICP)

Теперь по каждому пункту подробнее.

Порог 2 млн AED: как его считают

У ICP ↗ формулировка такая: инвестор владеет одним или несколькими объектами в ОАЭ общей стоимостью не менее 2 000 000 AED, и право собственности полностью зарегистрировано на его имя.

DLD ↗ уточняет, что стоимость покупки должна быть 2 млн AED или выше на момент покупки. Объектов может быть несколько.

GDRFA Dubai ↗ добавляет две практические детали:

стоимость подтверждается выпиской о статусе объекта из Dubai Land Department;
может быть принят сертификат оценки от оценочной компании с лицензией DLD.

Отсюда вывод. Если вы купили дешевле 2 млн, а сейчас объект стоит больше, автоматически вопрос не решится. Заранее спросите у DLD, какой документ о стоимости примут в вашем случае.

Ипотека

Купить в ипотеку и получить визу можно. Только ведомства описывают условия по-разному, и разобраться в этом лучше до сделки.

ICP: объект может быть куплен в кредит, если финансирование получено в одобренном местном банке.
DLD: объект может быть в ипотеке, тогда подаётся письмо банка об отсутствии возражений (no-objection letter), где указаны выплаченная сумма и остаток долга.
GDRFA Dubai: на объект накладывается ограничение (lien), чтобы право собственности сохранялось весь срок действия разрешения. Это делается по процедурам Land Department.

Сколько именно нужно выплатить по ипотеке, чтобы её учли, официальные страницы прямо не говорят. Поэтому результат заранее я клиенту не обещаю. Мы узнаём позицию ведомства до сделки, а письмо банка заказываем сразу, как только кредит выдан.

Из практики. Я сама покупала квартиру в ипотеку в Commercial Bank of Dubai в декабре 2025 года, так что переписку с банком знаю изнутри. Письма вроде liability letter или no-objection letter банк выпускает по запросу и в свои сроки. Заложите это время в план подачи на визу.

Если считаете ипотеку на покупку от 2 млн, начните с калькулятора. Он покажет первоначальный взнос, платёж и DBR.

Off-plan

По данным ICP ↗, инвестор может купить один или несколько off-plan юнитов общей стоимостью от 2 000 000 AED. Условие одно: покупка у местной девелоперской компании, которую одобрил компетентный местный орган.

На странице DLD про off-plan прямо ничего не сказано. Поэтому перед покупкой строящейся квартиры «под визу» я делаю две вещи:

Проверяю проект и застройщика в Dubai REST: статус, процент готовности, escrow. Как это сделать, описано в статье «Как проверить застройщика».
Уточняю у DLD, примут ли заявление по этому проекту на его текущей стадии.

О плюсах и рисках строящегося жилья подробнее в статье «Off-plan или вторичка в 2026».

Совместная собственность

Покупаете вдвоём? Тогда порог считается по доле каждого заявителя. GDRFA Dubai ↗ пишет, что для объекта в совместной собственности доля инвестора тоже должна быть не меньше 2 млн AED. Квартира за 3 млн AED, поделённая поровну на двоих, скорее всего, не даст визу ни одному из собственников. Посчитайте доли в договоре до покупки.

Срок визы

ICP, GDRFA Dubai и DLD называют 10 лет. GDRFA уточняет, что разрешение продлевается, если условия сохраняются.

Есть оговорка. На федеральном портале u.ae ↗ в сводной таблице категорий для инвесторов в недвижимость стоит другой срок, 5 лет. Раз источники расходятся, перед подачей проверьте актуальный срок для вашего случая на icp.gov.ae ↗.

Семья

По ICP, держатель золотой визы может оформить резидентство на супруга, детей независимо от возраста и родителей. ICP ставит обязательное условие: действующая медицинская страховка на заявителя и членов семьи на весь срок резидентства.

И деталь от GDRFA Dubai. Правило о 180 днях вне ОАЭ на держателей золотой визы не распространяется. Резидентство аннулируется, только если оно истекло, пока вы за пределами страны.

Документы и подача через DLD

DLD ↗ просит для заявления:

паспорт;
личную фотографию;
Emirates ID, если есть;
действующее разрешение на проживание, если есть;
электронное свидетельство о праве собственности (e-Title Deed).

Заявитель должен быть в ОАЭ и подать документы лично. Сопровождающих и представителей не допускают. Услуга оказывается за 7–10 рабочих дней.

Подать можно в центре Al Manara (Cube) и Golden Cube, которые указывает DLD, а также в аккредитованных центрах регистрации. Через GDRFA Dubai подают онлайн через UAE PASS или в центрах AMER.

Сборы

Для 10-летнего разрешения на странице DLD указано:

Статья	AED
Медицинский осмотр	700
Emirates ID на 10 лет	1 153
Подтверждение разрешения на проживание	2 856,75
Сборы Dubai Land Department	4 020
Административный сбор	1 155
Итого	9 884,75

Для членов семьи DLD приводит отдельные цифры: разрешение на 10 лет стоит 5 774,50 AED плюс 318,75 AED за открытие файла спонсора, для родителей 5 774,50 AED, и ещё 100 AED за каждого дополнительного спонсируемого. Медицинская страховка в эти суммы не входит.

Это госсборы. Расходы на саму покупку (4% DLD, Trustee office, ипотечные сборы) считаются отдельно. Все они по пунктам собраны в статье «Все расходы при покупке».

Если до 2 млн не хватает

Есть и другие варианты, связанные с недвижимостью. Условия у них свои:

Виза для пенсионеров через DLD. Заявителю больше 55 лет, недвижимость от 1 000 000 AED. По данным DLD, объект должен быть оплачен полностью. Если он в ипотеке, выплачено должно быть 1 млн AED, либо нужно письмо банка. Разрешение выдаётся на 5 лет с продлением. Страница сервиса ↗.
Резидентская виза инвестора на 2 года (Taskeen). Отдельный сервис DLD для собственников недвижимости. Требования к стоимости и к совместной собственности описаны на странице сервиса ↗.

Частые заблуждения

«Купил, значит, виза моя». Владение объектом даёт право подать заявление, но визу не гарантирует. Решение принимает иммиграционное ведомство по своим правилам.
«Можно подать из-за границы». По условиям сервиса DLD заявитель должен быть в ОАЭ и прийти лично.
«Две квартиры по миллиону у двоих супругов дают 2 млн». Порог считается по доле заявителя. Если каждому принадлежит по миллиону, порог не набран ни у кого.
«Раз ипотека не мешает, неважно, сколько выплачено». Банк указывает в письме выплаченную сумму и остаток. Как ведомство учтёт эти цифры в вашем случае, выясняйте до сделки.

Мой чек-лист перед покупкой «под визу»

Цена в договоре от 2 000 000 AED, или понятно, каким документом мы подтвердим стоимость.
Объект оформляется на заявителя. При покупке вдвоём доля заявителя от 2 млн.
Если ипотека, банк местный и одобренный, и мы заранее знаем, какое письмо он выдаст.
Если off-plan, застройщик и проект проверены, позиция DLD по проекту уточнена.
В бюджете есть сборы на визу и страховка, а в плане есть время на личную подачу в ОАЭ.

Виза приятное дополнение к покупке, но выбирать квартиру только ради неё я бы не стала. Квартира должна быть ликвидной и подходить под вашу задачу: жить, сдавать или и то и другое.

Планируете покупку от 2 млн AED и хотите, чтобы она подошла под золотую визу? Напишите мне в WhatsApp. Я подберу варианты с учётом условий ICP и DLD и скажу, что проверить до подписания договора.